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案情回顧

2003年7月18日，時年33歲的魏某麗考慮到孩子漸漸長大，在住的房子有些小了，恰好手里也攢了一些錢，便想要換套大一點的房子。

某天，魏某麗在報紙上看到一則房產(chǎn)廣告覺得還不錯，于是聯(lián)系上了賣家劉某云。劉某云的丈夫前幾年生了一場重病，幾經(jīng)治療依然沒挽留住生命，為了給丈夫治病花光了家里的積蓄，還欠下了一筆錢，家里的小兒子又還要讀書，靠她微薄的工資，根本難以負擔(dān)這一大筆的支出，所以她想到了賣掉家中的老宅院來還債。

老宅院一共547.68平方米，劉某云報價155000元。魏某麗看了房子覺得還不錯，決定買下房子，因為對劉某云的同情，還加了5000元湊夠了16萬。

交易完成后，兩家各忙各的生活，此后的十五年內(nèi)都沒有交集。魏某麗這邊自然是住進了新買的房子，而劉某云也拿著賣房款還了債，又用剩下的2萬多在自家承包地蓋了4間大棚房住。

然而，沒想到的是，因為十幾年后的一個項目，兩家再次有了交集。

2017年10月，老宅院所在的區(qū)域被列為棚戶區(qū)改造項目，面臨拆遷。根據(jù)初步估算，那套房子至少能夠拿到419萬元的拆遷補償款。

還沒等魏某麗從拆遷的喜悅中緩過來，就收到了法院的通知——劉某云及其兩個兒子將她告上了法庭。

劉某云的訴求是，她與魏某麗簽訂的房屋及宅基地買賣合同無效，同時請求法院判令魏某麗返還房屋宅基地及相關(guān)證件。

原來她們的買賣是有問題的。

魏某麗是城市戶口，但劉某云家的老宅屬于農(nóng)民住宅。1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。

劉某云認為，自己完全可以依法要回房產(chǎn)，但她也不是不通情理的人。魏某麗當(dāng)年和她一樣，不清楚這類房屋買賣合同的法律效力，所以現(xiàn)在她可以退一步，不說把房產(chǎn)全要走吧，起碼拆遷款得分個一半。

按照劉某云的說法，魏某麗應(yīng)該至少分200萬元給她，但魏某麗怎么肯呢？雖然有城鎮(zhèn)戶口買農(nóng)村房屋情況，但她認為，自己當(dāng)年和劉某云都對相關(guān)法規(guī)不清楚，房屋買賣合同是完全自愿、公平交易簽訂的，更何況這么多年過去了，自己于情于理都是默認的戶主，房產(chǎn)跟劉某云再沒關(guān)系，買賣合同也應(yīng)該視為有效。

對于本案件，有網(wǎng)友表示：賣家違背契約精神！

也有網(wǎng)友表示：一分錢都不應(yīng)給！

還有網(wǎng)友表示，合同確實無效，但是一碼歸一碼：

就本案而言，賣家到底能否要回拆遷款？

這份買賣合同到底有沒有效力？

法院判決

從整起案件的前因后果來看，支持劉某云顯然對魏某麗不利，有違誠實信用原則。所以法院決定具體情況具體分析，如果買家購買房屋后沒有進行翻建、擴建，可以按照過錯原則對涉案房屋進行分割。如果有翻建、擴建，則要保護購買人翻建、擴建的利益。

根據(jù)這一原則。魏某麗購買房屋后，自己出資擴建的284.81平方米的有證房屋產(chǎn)生的拆遷收益，應(yīng)歸魏某麗所有。原有交易的兩棟老房子，則由雙方按照過錯比例進行分割，法院判定的這個過錯比例是：魏某麗享有70%份額，劉某云享有30%的份額。

2018年12月18日，根據(jù)上述依據(jù)，法院判處所涉4195759元的房屋，魏某麗享有其中的3822836元，劉某云三人享有372923元，駁回其它訴求。

來源：案例來自《今日說法》、廣州普法、中國普法

編輯：史梓敬