2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入多事之秋。新房、二手房及土地市場明顯轉(zhuǎn)冷，抑制房價過快上漲、學(xué)區(qū)房整頓、融資收緊等政策相繼推出，眾多房企面臨流動性危機，房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸風(fēng)險已現(xiàn)端倪。

中國最飽受爭議的產(chǎn)業(yè)莫過于房地產(chǎn)，沒有哪個行業(yè)對國民經(jīng)濟運行起伏的影響能和房地產(chǎn)相比。為了呼應(yīng)市場關(guān)于樓市宏觀調(diào)控，清醒認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展及普通人的影響，巨浪視線聯(lián)合財經(jīng)五月花，特邀“中國房地產(chǎn)第一人”、中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇先生與《財經(jīng)》雜志副主編袁滿女士，在《袁來如此》欄目共同探討“為什么房價越壓越漲、房地產(chǎn)市場如何重拾信心等話題?！?/p>

為什么房價越壓越漲？

孟曉蘇表示，當(dāng)前忽視保障房比例，忽略結(jié)構(gòu)性房價，一股腦地要壓低高價商品房價格，壓下來也是給富人降了房價，低收入老百姓一樣買不起。

袁滿：為什么我們很多次的調(diào)控，（房價）真的是越壓越漲？

孟曉蘇：我很早就提出來房價要看結(jié)構(gòu)性房價。什么是結(jié)構(gòu)性房價，老百姓要買的房不是平均房價，是他能買到這個房子的房價。收入高的要買商品房，人家這些低收入的。如果你要買的話，只能去買保障房，這對大家是優(yōu)惠。如果保障房的量增多了，進入到了整個房價就會拉低整個平均房價，不是商品房的房價低了，而是保障房的比例多了，這叫做結(jié)構(gòu)性房價。到現(xiàn)在為止我們還仍然忘記結(jié)構(gòu)性房價，一股腦地就是要壓高價商品房的房價。壓下來，跟低收入老百姓有什么關(guān)系？北京有一個笑話，有一段時間有人就看著有個項目，叫釣魚臺15號院，它是30萬/平方米，然后就忙著打壓，好幾輪的政府機構(gòu)都去在那兒辦工作組，去打壓，（開發(fā)商）就把房價降到15萬，然后人家調(diào)控單位得勝收兵了，說你看降到15萬了。我說你降到15萬了，就是老百姓能買得起了嗎？不就也是……

袁滿：居住對象不一樣。

孟曉蘇：不就是有錢人買的嗎？讓我們看出來原來這個調(diào)控的目的是為了給富人降房價，并沒有考慮到低收入老百姓的需要。這就是當(dāng)年的調(diào)控房價的一個笑話。

袁滿：這個問題就是看面的總量不注意結(jié)構(gòu)的問題，不去細(xì)分政策調(diào)控的精準(zhǔn)的定位。

中國房價會不會大跌？

孟曉蘇表示，房價漲跌短期看供求，中期看地價，長期看發(fā)鈔，所以從大趨勢上看，房價肯定是漲。

袁滿：這個房價到底是漲還是跌呀？您怎么看這個問題？

孟曉蘇：從大趨勢上說肯定是漲。

袁滿：長期的角度來看，是不是中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也不支持大跌呀？

孟曉蘇：我對房價漲跌的問題有三個看法：短期看供求。供求關(guān)系決定了房價的漲落?，F(xiàn)在大城市普遍供應(yīng)不足，應(yīng)該漲還是落？答案是肯定的。中期看地價。日本當(dāng)年房地產(chǎn)價格大跌，是因為地價大跌，跌掉了75%，中國的地價是誰控制的？政府控制，而且拍地一塊比一塊高，只漲不落，它怎么會使房價下跌呢？長期看發(fā)鈔。這些年全世界都在印鈔，中國政府也要保持貨幣的適當(dāng)?shù)膶捤伞?/p>

袁滿：流動性。

孟曉蘇：保持財政和貨幣的寬松。雖然我們大量減稅，但減完稅做什么？我們還有印票子的手段，鑄幣稅是好東西，鑄幣稅是在你整個社會減稅的情況下，它是通過政府發(fā)鈔來向富人征稅，是有錢的人多繳，每天領(lǐng)工資花費的這些老百姓就沒有這塊稅要繳，這不是第二次分配的一個很好的手段嗎？

袁滿：這里面而且還有一個，一到調(diào)控的時候大家就容易有誤區(qū)，實際上有一點調(diào)控是為了穩(wěn)，是不是？

孟曉蘇：我們在講完了印鈔，咱們再反過來講房價的問題。因為貨幣在印，你看，美國通貨膨脹起來了，我們中國控制得不錯，中國的資金流向哪兒去了，流向房地產(chǎn)了，美國（的資金）也流向房地產(chǎn)了，美國的房價去年漲了16.9%。如果我們把這些資金從房價里趕過去，沒有安全的蓄水池了，它就會流向哪里？流向CPI。當(dāng)年吳敬璉老先生有句話我們都不理解，他說打壓房價會使物價上漲，現(xiàn)在聯(lián)系起來再去理解他的話，覺得很有道理。

房地產(chǎn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，今年能實現(xiàn)嗎？

孟曉蘇表示，去年房地產(chǎn)調(diào)控從“穩(wěn)”到“謬”，今年房地產(chǎn)市場要達(dá)到“穩(wěn)”，需要真正把中央和國務(wù)院精神落到實處。

袁滿：我這兩天看到一個段子，就是說“目前資本無序擴張的問題已經(jīng)初步得到了遏制，接下來的工作重點是要防止資本無序收縮”，我覺得這個很有意思。就是說這個實際上某種程度上反映了市場對于調(diào)控者的一種反應(yīng)和感受。

孟曉蘇：什么叫無序？中央的精神很明確，明明是去年年初就確定了關(guān)于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)，結(jié)果來了一個無序調(diào)控，你看從去年下半年，愿意干什么干什么，這個部門堅持不放松，那邊又從金融上打壓，房賣不掉，當(dāng)然負(fù)債率高，接著就劃三條紅線。結(jié)果搞得整個房地產(chǎn)市場冷清，最后搞的是居民預(yù)期不良，影響到了經(jīng)濟發(fā)展全局。今年能不能做到穩(wěn)，我現(xiàn)在仍然還是有些擔(dān)心。

袁滿：您的擔(dān)心是什么？

孟曉蘇：你首先要有信心，但是現(xiàn)在購買者沒有信心，去年經(jīng)濟出現(xiàn)的問題，中央已經(jīng)用12個字把它說得很透徹了，叫做“需求收縮，供給沖擊，（預(yù)期）轉(zhuǎn)弱”。你看這三段話，12個字用得非常貼切，需求收縮，這里面不是萎縮，是收縮，這里有人為的性質(zhì)。預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沒有說預(yù)期萎縮，沒有說預(yù)期萎靡不振。

袁滿：預(yù)期還在。

孟曉蘇：轉(zhuǎn)弱，這些都是去年經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題。一定要把中央和國務(wù)院精神落到實處，這樣到年底我們才能用一個“穩(wěn)”字來概括全年。