深燃（shenrancaijing）原創(chuàng)

作者 | 唐亞華

編輯 | 沐風(fēng)

登陸紐交所不到兩年時間，貝殼找房（下稱“貝殼”）回港“雙重上市”。

此前在5月5日，貝殼曾發(fā)布公告，擬將其A類普通股以介紹形式于港交所主板雙重主要上市，不涉及新股融資，無發(fā)售環(huán)節(jié)，繼續(xù)在紐交所保持主要上市地位并交易。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這可能是因?yàn)榍安痪妹绹Y本市場將貝殼等多家企業(yè)列入“預(yù)摘牌名單”。貝殼回港算是一個出于公司在資本市場上安全考慮的“備份”行為。

貝殼回港上市這一節(jié)點(diǎn)，也正是貝殼創(chuàng)始人左暉去世一周年。過去一年來，貝殼受到房地產(chǎn)行業(yè)的下滑態(tài)勢影響，2021年前半年營收增幅放緩，后半年更是營收下降，由盈轉(zhuǎn)虧，全年凈虧損5億多元。

上市近兩年，貝殼的股價相比發(fā)行價已經(jīng)腰斬，相比最高點(diǎn)更是大變臉。公司背后的軟銀、高瓴資本也一再減持。

整體上，由于公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，貝殼過去三年來的基本面得以維持。但重金投入的大家居和普惠居住業(yè)務(wù)，目前成效甚微。下一步，面對剛剛鋪開的新藍(lán)圖，考驗(yàn)其組織能力和執(zhí)行能力的時候才剛開始。

貝殼這一年：營收下滑，開始虧損

左暉離開一年，貝殼的業(yè)績表現(xiàn)怎么樣？

2022年3月10日，貝殼發(fā)布未經(jīng)審計的2021年第四季度和全年財務(wù)業(yè)績。據(jù)財報顯示，2021年貝殼找房全年成交額(GTV)為3.85萬億元，同比增長10.1%；全年營收為808億元，同比增長14.6%；凈虧損5.25億元，同比下降118.9%，經(jīng)調(diào)整后凈利潤為22.94億元。

分開來看，2021年第一季度和第二季度，貝殼的營收、凈利潤和增速均表現(xiàn)尚可。一季度，公司營收206.97億元，凈利潤10.59億元；二季度營收241.74億元，凈利潤11.15億元；到了第三季度，營收下降為180.96億元，凈虧損17.66億元，第四季度，營收進(jìn)一步降至177.9億元，凈虧損為9.33億元。

制圖 / 深燃

可見，2021年后半年，貝殼營收開始下降，虧損數(shù)字也不低，進(jìn)而導(dǎo)致了全年業(yè)績的虧損。

貝殼的收入來自三個方面，和存量房相關(guān)的有銷售的傭金、其他經(jīng)紀(jì)公司的平臺使用費(fèi)、一些特許使用費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)；銷售新房向開發(fā)商收取的傭金；包括家裝和金融在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。

收入下滑，主要是主營業(yè)務(wù)的規(guī)模下降帶來的。貝殼財報顯示，貝殼連接的門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在下滑，截至2021年9月30日，貝殼共連接5.39萬家門店、51.55萬經(jīng)紀(jì)人，而到了2021年12月31日，貝殼共連接5.1萬家門店、45.45萬經(jīng)紀(jì)人。也就是說，第四季度貝殼連接的門店相比第三季度減少了2908家，經(jīng)紀(jì)人減少了6.1萬人。

隨之而來的是平臺交易量的下滑，2021年第三季度，平臺GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。

房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者張揚(yáng)分析，房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展低迷，貝殼是房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，自然也會受到影響。還有一個直觀的原因就是，貝殼的利潤有一大部分來自新房銷售業(yè)務(wù)，從2021年下半年開始，一批民營房企出現(xiàn)債務(wù)爆雷，來自開發(fā)商的傭金自然也受到了影響?！傲硗猓址拷灰缀妥赓U，也受到了政策、企業(yè)發(fā)展、個人收入狀況等因素的影響，比如很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)裁員，挫傷了消費(fèi)者的信心?！?/p>

事實(shí)上，2021年，貝殼確實(shí)遭遇了現(xiàn)任董事長彭永東坦言的“充滿挑戰(zhàn)，史無艱難”的一年。

業(yè)績緊張帶來的壓力從貝殼的動作中也能看出端倪。近年來網(wǎng)傳貝殼有過好幾輪裁員，據(jù)新浪財經(jīng)報道，2022年3月份，貝殼啟動了新一輪裁員，涉及二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群，部分主管接到通知需要優(yōu)化部門10%的員工。

“此外，去年10月以來，已經(jīng)有20多名中層、高層陸續(xù)離職，包括一名金融副總裁、兩名總經(jīng)理，另有高級總監(jiān)和總監(jiān)等，部分管理層放棄期權(quán)離開。”報道還提到，上一輪優(yōu)化主要是一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，合計優(yōu)化總數(shù)超過3萬人，平臺職能部門大約2000人。

2021年底貝殼回應(yīng)稱，“2021年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整?！?022年3月23日，貝殼再次回應(yīng)，受疫情防控常態(tài)化影響，貝殼各城市進(jìn)行組織動態(tài)調(diào)整，不存在比例、數(shù)量等要求。同時，公司在發(fā)力租賃、家裝、家居等領(lǐng)域業(yè)務(wù)，為員工提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會。

5月10日，貝殼再次傳出“啟動新一輪裁員”的消息，有的甚至提到貝殼最新裁員比例達(dá)50%，不過這一消息未得到官方證實(shí)。

一同披露的招股書顯示，貝殼的股權(quán)結(jié)構(gòu)已較兩年前美股上市時發(fā)生了較大變化。

2019年3月，鏈家升級為貝殼后，貝殼曾宣布完成了兩輪36億美元融資，高瓴資本、騰訊、紅杉基金、軟銀集團(tuán)等都在列。2020年8月，貝殼找房在紐交所上市。招股書顯示，當(dāng)時左暉持股占比46.8%，彭永東持股為3.6%。在機(jī)構(gòu)類股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其后。

2021年以來，不少機(jī)構(gòu)紛紛減持，融創(chuàng)中國在半年時間里兩次減持貝殼，合計套現(xiàn)約為10.84億美元。據(jù)新華財經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，從2021年2月8日至年末，軟銀旗下機(jī)構(gòu)減持約3200萬股，高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。

最新披露的股權(quán)書，港交所上市完成后，彭永東持股占比4.8%，左暉家族持股23.3%，騰訊持股10.8%，軟銀、高瓴資本的名字已看不到。

行業(yè)動蕩，守住基本面了嗎？

兩年前，貝殼在紐交所的發(fā)行價為20美元/股，上市當(dāng)天市值便達(dá)到了431億美元。此后，貝殼的股價一路高漲，最高時曾達(dá)到79美元/股，市值970億美元，躋身互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)市值前十行列。

然而，好景不長。2021年5月，貝殼二十年掌舵人左暉因病離世，彭永東擔(dān)任公司董事長兼CEO。此后，房產(chǎn)行業(yè)的形勢變差，疊加中概股整體頹勢以及疫情的影響，種種因素之下，貝殼的股價一路下跌。

截至5月10日，貝殼美股報11.37美元/股，幾乎是發(fā)行價的一半，較最高點(diǎn)跌去了85%，總市值148.8億美元，相較于高點(diǎn)蒸發(fā)800多億美元。

最新招股書顯示，過去的2019年、2020年和2021年，貝殼分別實(shí)現(xiàn)營收460.01億、704.81億和807.52億元，凈虧損分別為21.80億、27.78億和5.25億元。經(jīng)調(diào)整后，凈利潤分別為7.75億、50.31億和10.14億元。

制圖 / 深燃

房產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)者敘言對深燃分析：“從2020年下半年整個行業(yè)都進(jìn)入了調(diào)整期，在行業(yè)艱難的情況下，貝殼營收還在增長，已經(jīng)不易?！睋?jù)他觀察，這幾年貝殼的增長主要來源于規(guī)模的擴(kuò)大，貝殼在全國各地有幾百個加盟或合作的品牌，規(guī)模擴(kuò)大也帶來了收入增加。

某互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺前員工張揚(yáng)提到，貝殼對行業(yè)做的貢獻(xiàn)是有目共睹的，他們把數(shù)據(jù)采集、行業(yè)信息規(guī)范都做好了?！?strong>貝殼業(yè)務(wù)中，鏈家一直都是賺錢的，公司最扎實(shí)的也還是長期居于行業(yè)頭部的鏈家的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。目前雖然房地產(chǎn)市場可能階段性到達(dá)天花板了，但未來行業(yè)交易需求還在，這也是個利潤空間不錯的行業(yè)。貝殼依然有立足空間，只是規(guī)?？赡軙苄袠I(yè)影響，公司只要繼續(xù)做好中介業(yè)務(wù)，基本面就是在的?！?/p>

在房屋交易主業(yè)的基礎(chǔ)上，鏈家近年來的新動作是升級了門店。

也許你在經(jīng)過鏈家門店時會發(fā)現(xiàn)，其空間布局越來越不像傳統(tǒng)意義上的中介門店，以往的小空間、格子辦公區(qū)、不停打電話的銷售場景被如今的窗戶前的吧臺高腳凳、一側(cè)的書架、暖光色調(diào)下的會客區(qū)所取代，賣房的同時門店兼具共享辦公和讀書卡座的功能。

大部分鏈家門店還專門辟出了幫周圍居民收發(fā)快遞的架子，門口放有備用雨傘，門店內(nèi)還能免費(fèi)打印。甚至于，有的鏈家門店已經(jīng)開始試點(diǎn)社區(qū)便利店服務(wù)了，常見的飲料、零食、方便食品、米油面、紙巾都有出售，還有門店成了社區(qū)團(tuán)購的自提點(diǎn)。這是鏈家一再強(qiáng)調(diào)的鄰居屬性，他們要“在社區(qū)里和鄰居打成一片”。

張揚(yáng)分析，貝殼這樣做的邏輯是因?yàn)榉课萁灰资堑皖l行為，鏈家門店升級為社區(qū)服務(wù)站，把所有的高頻服務(wù)疊加進(jìn)來，去做商業(yè)化的變現(xiàn)。在他看來，鏈家有門店有人，成本天然就被攤低了，做零售，人貨場能解決，有的門店每天有幾百個快遞，也有流量，理論上來說勝算比別人大一點(diǎn)。

但是據(jù)他了解，“貝殼的新業(yè)務(wù)推進(jìn)過程中，來自老業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人阻力太大了，首先，在用人原則上，他們傾向于用鏈家的資深員工做負(fù)責(zé)人，公司的理念是，‘中介是最難的事情，鏈家人既然能把中介干好，別的事情也能干好’，導(dǎo)致新業(yè)務(wù)欠缺專業(yè)的人來做；第二，公司對新業(yè)務(wù)持續(xù)投入信心不足，很多門店做了升級，后續(xù)的運(yùn)營沒有跟上。而目前來看，公司也在裁員，能夠支撐放手做新業(yè)務(wù)的底氣不太足了?！?/p>

敘言則認(rèn)為，鏈家便利店的做法，對于主業(yè)很難有直接的促進(jìn)作用，無非是增加鄰里之間的關(guān)系，會換來好的口碑和聲譽(yù)，更多的是品牌宣傳的作用。

盡管房地產(chǎn)市場降溫，入局的玩家卻還在增加。龍湖“塘鵝”、萬物云“樸鄰”、富力物業(yè)“富鄰”、碧桂園的“有瓦”等開發(fā)商旗下品牌也來分一杯羹。2020年9月，阿里和易居官宣成立天貓好房，一年后推出單邊委托服務(wù) “無憂賣房”，僅收取一萬元服務(wù)費(fèi)。另外有消息稱，字節(jié)跳動旗下房產(chǎn)板塊“幸福里”并購房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司麥田的程序也在進(jìn)行中。

房產(chǎn)中介這門老生意，還在進(jìn)行新的戰(zhàn)爭。

突破新業(yè)務(wù)還需時日

老業(yè)務(wù)基本穩(wěn)定，貝殼的新業(yè)務(wù)表現(xiàn)如何？

2021年11月25日，貝殼正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即二手和新房交易服務(wù)賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群，號稱要采用已被驗(yàn)證的“先縱再橫”的拓展模式重塑家裝家居行業(yè)。

事實(shí)上，左暉還在任時，貝殼就推出了家居服務(wù)平臺“被窩家裝”，2021年，被窩家裝向客戶交付了超過3500個家裝項(xiàng)目。同時，2021年貝殼還推出了自有的Home SaaS家裝家居系統(tǒng)。

最近，貝殼在家居方面又有了大動作，4月20日，貝殼宣布完成對家裝家居品牌圣都的收購，價格約折合人民幣80億元。公開資料顯示，圣都家裝成立于2002年，主營業(yè)務(wù)房屋整裝，業(yè)務(wù)主要集中在江浙地區(qū)。截至2021年末，圣都家裝在全國31個城市開設(shè)110余家門店，累計服務(wù)超15萬家庭。

彭永東在貝殼2021年報業(yè)績會上稱，“貝殼家裝業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從0到1，圣都將讓貝殼家裝業(yè)務(wù)更快實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)?；瘡?fù)制?！?/p>

敘言認(rèn)為，貝殼的戰(zhàn)略方向沒有問題，“理論上說，房產(chǎn)中介非常懂房子，客戶買完房，下一步就是設(shè)計、裝修、買家具，房產(chǎn)交易是這里面最早的一環(huán)，也是流量的發(fā)源地，買房是低頻業(yè)務(wù)，掌握了這個流量之后把后續(xù)的價值利用起來，思路是對的?！?/strong>

問題出在專業(yè)性上?！把b修的環(huán)節(jié)多，供應(yīng)鏈長，又是一個勞動密集型行業(yè)，要靠管控，對于一個沒有這樣基因的公司，有非常多的坑等著要踩?！彼e例，曾經(jīng)就有很多企業(yè)放下豪言壯語要入局，像國美，最后碰了一鼻子灰。

來源 / pexels

“收購圣都，說明貝殼很想通過引入專業(yè)的人讓公司補(bǔ)齊專業(yè)能力，實(shí)際上，圣都在浙江通過比較長的時間做出來了自己的品質(zhì)和口碑，但這些東西很難快速復(fù)制。東易日盛在北京做得就很不錯，但走了全國的擴(kuò)展之路后發(fā)展并不理想?！彼J(rèn)為，自己的品牌往外裂變都非常難，如果品牌再雜交，實(shí)現(xiàn)起來就更難了，“如果能堅持下去，也有機(jī)會，但需要耐心?！?/p>

至于貝殼所提到的另一翼，“普惠居住事業(yè)群”，具體表現(xiàn)是，2021年底，貝殼推出“貝殼租房”，進(jìn)軍長租行業(yè)。2022年2月10日，貝殼宣布其投資共建的首個青年公寓項(xiàng)目在上海徐匯區(qū)落地，由老舊廠房改造而來，項(xiàng)目總體量達(dá)2978套。

有人提問貝殼此舉是否會跟從事長租公寓業(yè)務(wù)的兄弟公司自如引起內(nèi)部競爭，貝殼方面的回復(fù)是：“貝殼租房將和自如開展更多合作，在面向租房業(yè)主時共同提供多元化服務(wù)模式。”

張揚(yáng)了解到，貝殼租房的業(yè)務(wù)以公寓項(xiàng)目為主，“目前主要承接的是一些政府相關(guān)的工程，很難賺錢。另外，受蛋殼等爆雷事件影響，用戶對集中式公寓還有一點(diǎn)戒備心?！?/strong>

從貝殼2021年第四季財報來看，包含家居裝修和房屋租賃在內(nèi)的新興服務(wù)收入為5億元，對營收貢獻(xiàn)短期內(nèi)還有限。

不過，兩位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，比起以上問題，貝殼更大的挑戰(zhàn)在于團(tuán)隊。

敘言提到，本身貝殼規(guī)模變大有很大一部分原因在于“買買買”，他們在全國范圍內(nèi)通過收購或加盟引進(jìn)過來很多品牌，比如上海的德佑、廣州的滿堂紅、大連的好旺角、四川的伊誠、深圳的中聯(lián)等?！?strong>他們來自不同的地方，業(yè)務(wù)能力都不錯，但缺乏凝聚力。而貝殼內(nèi)部山頭、派系文化不休，越位、搶功、搶資源、搶權(quán)力等現(xiàn)象可能嚴(yán)重影響團(tuán)隊的穩(wěn)定和凝聚，未來，如果貝殼處理好人員關(guān)系，業(yè)務(wù)上的困難都好克服，但如果過不了這一關(guān)，挑戰(zhàn)會更大?！?/p>

整體上來看，貝殼的新老業(yè)務(wù)呈一攻一守之勢。老業(yè)務(wù)雖有下滑，但在行業(yè)整體下行的大背景下，貝殼算是守住了自己的陣地；再看新業(yè)務(wù)，貝殼重拳出擊的第二增長曲線，目前還沒有明顯成果。

*題圖來源于視覺中國。應(yīng)受訪者要求，文中張揚(yáng)、敘言為化名。