任澤平：老百姓房貸都還不起了，銀行要適度讓利加快下調(diào)存量房貸利率

劃重點：

• 1 這個時候銀行要適度地讓利。在經(jīng)濟壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下，在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下，如果還不下調(diào)存量房貸利率，就有點涸澤而漁了。
• 2 全球主要國家中，中國生育率在全球排倒數(shù)第二，僅次于倒數(shù)第一的韓國。原因并不復(fù)雜，就是我們的生育成本太高了。建議在中國每孩每月根據(jù)城市的不同補貼500到2000，我覺得基本是合理的。
• 3 過去20年中國老百姓主要還是買房，2022年中國住房市值大約430萬億人民幣，是GDP的3.7倍，居民七成財富在房子上。
• 4 房價是否還會繼續(xù)下跌取決于我們的政策。但總體來說，房子普漲時代已經(jīng)結(jié)束，樓市分化時代到來，買哪里的房子、買什么樣的房子越來越重要。

編者按：2023年盛夏，有關(guān)經(jīng)濟復(fù)蘇、樓市政策、人民幣匯率、“活躍資本市場”等話題，再次成為全市場關(guān)注的焦點。騰訊財經(jīng)特推出《年中問計》系列策劃，邀請知名經(jīng)濟學(xué)家和機構(gòu)首席建言獻策，“問計”中國經(jīng)濟、提振市場信心。

文 | 張夢潔 葉帆

房地產(chǎn)發(fā)生重大變化。日前召開的中央政治局會議首次明確提出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

如何理解“供求關(guān)系變化的新形勢”？目前樓市需要救嗎？房地產(chǎn)調(diào)控還有哪些空間？怎么看當(dāng)前的經(jīng)濟形勢……騰訊財經(jīng)特推出《年中問計》，本期嘉賓是澤平宏觀創(chuàng)始人、經(jīng)濟學(xué)家任澤平。

在他看來，房地產(chǎn)大開發(fā)時代已落幕，未來將進入二手房時代，70%的城市或面臨著房子過剩。當(dāng)前最重要的是穩(wěn)樓市，放松限購、限貸、限價、限售等各種限制性措施。

“在經(jīng)濟壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下，在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下，如果還不下調(diào)存量房貸利率，就有點涸澤而漁了?！比螡善胶粲?，現(xiàn)在大家要共渡難關(guān)，銀行要適度地讓利加快下調(diào)存量房貸利率。

1、上半年中國經(jīng)濟恢復(fù)前高后低，下半年政策逐步友好

騰訊財經(jīng)：2023年已經(jīng)過半，回顧上半年的中國經(jīng)濟，如果用幾個關(guān)鍵詞總結(jié)，您最關(guān)心的是什么？

任澤平：第一個關(guān)鍵詞就是復(fù)蘇之路一波三折。今年、明年都是中國復(fù)蘇之年，因為疤痕效應(yīng)、所謂的流動性陷阱，再加上國際形勢諸如美聯(lián)儲加息，俄烏沖突等等原因，以及我們還有一些改革需要深入推進，所以說經(jīng)濟一季度是回升的，二季度出現(xiàn)了回落。

剔除基數(shù)效應(yīng)，上半年GDP同比5.5%，高于2022年全年增速3.0%，反映經(jīng)濟整體恢復(fù)態(tài)勢；但一波三折，前高后低，一季度和二季度GDP兩年復(fù)合增速分別為4.6%和3.3%。二季度脈沖式反彈向均值回歸，總需求不足問題暴露。

二季度政治局會議對經(jīng)濟形勢的看法是，“當(dāng)前經(jīng)濟運行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營困難，重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴峻。疫情防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后，經(jīng)濟恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進的過程。我國經(jīng)濟具有巨大的發(fā)展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變”。

當(dāng)前中國經(jīng)濟增速低于潛在增長水平，意味著財政貨幣政策有擴張的空間和必要性。根據(jù)歷史經(jīng)驗，傳導(dǎo)的順序是：政策底、情緒底、市場底、經(jīng)濟底。中國經(jīng)濟潛力大，相信經(jīng)過一系列務(wù)實有力的措施，各界一起全力拼經(jīng)濟，把發(fā)展放在首要任務(wù)，一定能推向復(fù)蘇通道。

第二個關(guān)鍵詞是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯的分化。當(dāng)前，通過刺激以房地產(chǎn)為代表的傳統(tǒng)行業(yè)重回高增長是不合適的，你會明顯感受到大的周期拐點出現(xiàn)以后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)就是怎么軟著陸。

但與此同時，我們的新能源、硬科技等行業(yè)的增長還是非常好的，只不過占的體量比較小，所以還不能完全實現(xiàn)對沖房地產(chǎn)下行的影響。

房地產(chǎn)是一個強周期性行業(yè)，它跟國民經(jīng)濟是息息相關(guān)的。中國今年經(jīng)濟是一季度不錯，二季度回落，所以說對應(yīng)房地產(chǎn)也是一季度是個小陽春，二季度就出現(xiàn)明顯的成交乏力。因此包括宏觀調(diào)控政策、財政貨幣政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策都需要在三季度進行發(fā)力。

因此，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、新舊動能轉(zhuǎn)換的過程中，整個經(jīng)濟還是處在復(fù)蘇的早期，所以說經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的分化是非常明顯的。

第三，我在這里還是要呼吁大家高度地重視人口問題。去年我們總和生育率降到了1.1，今年按我們育媧人口的測算，2023年低預(yù)測的情況，出生人口在900萬左右，這樣的話總和生育率可能跌破1。

歐美發(fā)達國家它的總和生育率都有1.6-1.7，日本也有1.26，像非洲、印度那就更高了，都在2、3以上。所以，中國總和生育率1這個數(shù)據(jù)，表明我們現(xiàn)在生育的問題需要受到高度重視。

生育率低的原因主要是生育成本太高。根據(jù)我們研究測算，全球主要國家中，中國生育率在全球排倒數(shù)第二，僅次于倒數(shù)第一的韓國。原因并不復(fù)雜，就是我們的生育成本太高了。

2、是該加大生育支持力度了，建議每孩每月補貼500-2000元

騰訊財經(jīng)：我們看到這幾年陸續(xù)有攀枝花等城市發(fā)放生育補貼，似乎這些措施對提振生育的效果收效不明顯，為什么？

任澤平：應(yīng)該說，前幾年經(jīng)過我們的呼吁，大家對于少子化以及生育成本過高有了共識。但是現(xiàn)在對于要不要鼓勵生育、多大力度地鼓勵生育還沒有形成社會共識，甚至對于人口少子化的這種危機感和緊迫感還不夠強。

所以，這里是要社會形成共識，要有緊迫感和緊迫性，還有就是出臺實質(zhì)有力的措施。比如歐美很多發(fā)達國家的生育補貼都占它其GDP的1%-3%。

比如，發(fā)達國家公益托兒所的覆蓋率能達到50%多，我們只達到了4%；0-3歲的公立托兒所，我們在這方面的支出還不夠。還有法國把輔助生殖納入社保，我們現(xiàn)在也沒有納入社保。像試管嬰兒包括凍卵等，它對女性都是比較友好的輔助生殖技術(shù)，現(xiàn)在也沒有納入社保。

我們現(xiàn)在客觀來講對支持生育也有共識了，也發(fā)了很多文件，但是發(fā)錢的城市還不多，現(xiàn)在部分城市已經(jīng)出臺了生育補貼的具體政策，但補貼力度不算太大。再這樣下去，低生育率不僅會影響到我們的房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)根本上得靠人口，而且更重要的是影響我們的創(chuàng)新。

以后年輕人少了，整個社會的創(chuàng)新活力會下降，會影響我們整個民族的振興，也會影響到我們整個經(jīng)濟未來長期的增長潛力，還有在國際上的競爭力。日本的老齡化就非常嚴重，少子化，所以它經(jīng)歷了失去的30年。我們要吸取這些教訓(xùn)，避免走彎路。

我相信，未來越來越多的城市也會加入到生育補貼行列當(dāng)中來。原因并不復(fù)雜，因為生孩子是有成本的，而且中國的生育成本又比較高。所以，應(yīng)該合理地在家庭、企業(yè)和國家社會當(dāng)中來分擔(dān)生育成本。

而事實上像歐洲每孩每月就補貼兩三百歐元就相當(dāng)兩三千人民幣。所以，建議在中國每孩每月根據(jù)城市的不同補貼500到2000，我覺得基本是合理的。這對于提升主力生育人群的生育率，甚至對他們家庭幸福都是有巨大幫助的。

畢竟大家都知道，很多人的工資水平可能就三五千、五六千。而生一個孩子是有成本的，完全壓在家庭身上也是有壓力的。因此，按照國際經(jīng)驗進行一些現(xiàn)金補貼，降低普通家庭的生育成本，能切實解決問題，提高他們的幸福指數(shù)，我覺得這是一個善政。

3、目前更重要的是穩(wěn)樓市，不能再大幅刺激地產(chǎn)

騰訊財經(jīng)：如剛才所說，房地產(chǎn)二季度出現(xiàn)了回落，其貢獻的GDP同比下降1.2%，是國民經(jīng)濟11個行業(yè)當(dāng)中唯一負增長的。所以，房地產(chǎn)目前是拖經(jīng)濟后腿的嗎？按照現(xiàn)在的形勢我們到底該不該救樓市？

任澤平：從長期來看，房地產(chǎn)銷售的下滑是大勢所趨，因為中國房地產(chǎn)大開發(fā)時代已經(jīng)結(jié)束了。房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)，市場從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，大力刺激樓市有可能導(dǎo)致硬著陸風(fēng)險，目前更重要的是穩(wěn)樓市。

首先，房地產(chǎn)高速增長的階段已經(jīng)過去，大開發(fā)時代落幕，正在步入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。

為什么這么說呢？一是城鎮(zhèn)化進程放緩，過去40多年中國城鎮(zhèn)化率從18%增長了超過47個百分點，2022年的最新數(shù)據(jù)是65.2%，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)接近國際公認的30%-70%城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間的上限。

二是人均住房面積接近發(fā)達國家水平，住房供給逐漸平衡。過去40多年，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8平增長到35平，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從3000多萬套增長到3.6億套，套戶比也已經(jīng)超過1，也就是說中國住房供給總體達到平衡。

三是人口總量達峰，已經(jīng)開始負增長；置業(yè)人群早在2013年左右就見頂回落。以上提到的，都不支持房地產(chǎn)大發(fā)展。

其次，從政策這個角度分析，中國對房地產(chǎn)行業(yè)的政策從2016年底中央提出“房住不炒”，就奠定了基調(diào)。房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，直到2020年前后“三道紅線”出臺，疊加人口長周期拐點出現(xiàn)，市場對房價永遠漲的預(yù)期改變。政策對房地產(chǎn)行業(yè)要求是三穩(wěn)——穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)樓市才是正道。

因為房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，有觀點認為為了扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟下滑，需要重啟刺激地產(chǎn)，這個思路是危險的。

事實上，隨著住房飽和、三四線城市過剩、城鎮(zhèn)化接近尾聲以及人口老齡化少子化到來等原因，房地產(chǎn)已經(jīng)無力承擔(dān)維持中國經(jīng)濟高增長的使命，如果大幅刺激，居民加杠桿，金融加杠桿，房價再大漲，一定是飲鴆止渴，醞釀更大風(fēng)險，包括金融風(fēng)險，房子過剩風(fēng)險，而且會增加實體經(jīng)濟成本，扼殺年輕人希望，導(dǎo)致居民收入差距拉大。

冰凍三尺非一日之寒。我們銀行風(fēng)險敞口的30%多信貸都投放到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶動的基建、玻璃、水泥、制造業(yè)相關(guān)投資，貢獻了中國就業(yè)幾千萬人。所以，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有個過程，也不宜急于求成，有一個新舊動能轉(zhuǎn)換的過程。

所以，未來需要穩(wěn)樓市，放松各種限制性措施，防止硬著陸，但是不能再大幅刺激地產(chǎn)，國家下定決心“房住不炒”，當(dāng)然這需要付出一定代價，比如經(jīng)濟增速的適度放緩和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一定時期陣痛，但是大方向沒問題，老成謀國是用市場化方式促進房地產(chǎn)軟著陸，以時間換空間。

4、建議取消限購限貸等過嚴政策

騰訊財經(jīng)：您認為我們現(xiàn)在需要穩(wěn)樓市，需要的是“放松各種限制性措施”，這塊有多大空間？

任澤平：我覺得不是救不救的概念，就是讓它回歸市場化的常態(tài)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整過于劇烈，可能跟前期一些過嚴的政策有關(guān)。

刺激是什么？比如通過降息、降準、降低交易的稅費，那個是刺激；但是限購、限貸、限價、限售，這是一些過嚴的政策。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于下行期，這時候就應(yīng)該把過熱時期出臺的限購、限貸、限價等過緊政策取消，不要采取一些過急、過緊、過嚴的政策。它不是刺激，是回歸常態(tài)。

我們要用時間來換空間，用市場化的方式循序漸進地，不宜用猛藥。而且要盡快建立人地掛鉤、加大對年輕人租賃房建設(shè)的新模式，實現(xiàn)供求的平衡防止過剩。

當(dāng)然，還要穩(wěn)定預(yù)期，對大家剛需改善性的需求要支持，降低二套房的首付比等等。但是對于投機的房子要予以打擊，不能指望未來房價還會大幅地上漲。

5、房地產(chǎn)在任何時候都是國民經(jīng)濟支柱行業(yè)，未來仍需要發(fā)展

騰訊財經(jīng)：大開發(fā)時代已結(jié)束，那房地產(chǎn)還是或者說還應(yīng)該是我們國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)嗎？

任澤平：我覺得很多人對這個事有誤解，其實不只是中國，包括美國房地產(chǎn)都是支柱行業(yè)。

第一，你看美國城鎮(zhèn)化都結(jié)束了，但是由房地產(chǎn)帶來的服務(wù)業(yè)、城市更新、裝修，它都是一個國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，美國房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟的比重是非常高的。

第二，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)占中國國民經(jīng)濟的比重，包括房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的20%多，是較高甚至是偏高的，雖然未來可能會下降。

這和我們的發(fā)展階段有關(guān)，就是房地產(chǎn)大開發(fā)時代是以新房為主。未來進入二手房時代，城市更新、改善性等需求為主，房地產(chǎn)占經(jīng)濟比重自然就會下降了。但是其即使下降了，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)。

因為衣食住行，它都是國民經(jīng)濟包括老百姓離不開的，它必然是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，所以房地產(chǎn)這個行業(yè)仍然需要發(fā)展，只不過未來房子從“有沒有”到“好不好”轉(zhuǎn)變。所以未來應(yīng)該提高房屋的質(zhì)量，城市的規(guī)劃、裝修、位置等等的，實現(xiàn)房地產(chǎn)自身的高質(zhì)量發(fā)展。

6、銀行要適度地讓利，加快下調(diào)存量房貸利率

騰訊財經(jīng)：最近我們也看到江蘇常州、廣東廣州等地銀行下調(diào)存量房貸利率的動作，但很快又被辟謠。您覺得存量房貸有必要降低嗎？目前難點在哪？為什么這幾年大家對調(diào)降存量房貸的呼聲這么高？

任澤平：我認為，現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上，現(xiàn)在都降到了3點幾了，利率差20%-30%，那對普通家庭的影響是巨大的。

比如我一個月原來還5000塊錢的房貸，如果說存量房貸利率調(diào)整，現(xiàn)在可能一個月還3000多就行了，那你想對于一個普通家庭的影響有多大。

所以，我覺得這個時候銀行要適度地讓利。在經(jīng)濟壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下，在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下，如果還不下調(diào)存量房貸利率，就有點涸澤而漁了。

這個時候就要共渡難關(guān)。老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤的銀行還不采取實質(zhì)行動讓利于民，這不合適。而且央行又再次提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

今年上半年我們出現(xiàn)了大面積的提前還貸潮，這里大家會很奇怪說老百姓不是沒錢嘛，那怎么還會提前還貸呢？這是誤解。

完全是因為原來的房貸利率太高，所以大家基本都是提前還老的房貸，還舊貸款再借新貸款。這么一折騰，銀行也麻煩，老百姓又增加了很多成本，因為中間要資金周轉(zhuǎn)。

所以，這個時候銀行就不如直接降低存量房貸利率。當(dāng)然，這時我們也可以通過貨幣政策的降息降準來降低銀行的負債成本。銀行的資金成本下降它也愿意，這個時候國家也得給它提要求，就可以降低我們居民的房貸利率，如此老百姓肯定拍手稱快。

現(xiàn)在需要共克時艱。好消息就是我們正在往下調(diào)存量房貸利率這個方向推動，但是力度和節(jié)奏需要加快。

7、過去20年中國老百姓主要還是買房，七成財富在房子上

騰訊財經(jīng)：那從國際可比的角度來看，我們現(xiàn)在房貸負擔(dān)，大概跟其他國家相比是個什么樣的水平？

任澤平：我們現(xiàn)在的房貸負擔(dān)水平還是偏高的，因為中國的利息、利率在全球還是偏高的。

當(dāng)然這里有多方面的原因。一個是過去中國老百姓缺少多元理財?shù)姆绞剑袊墒衅鸩较鄬^晚，還沒成為老百姓財富的蓄水池、放大器，包括很多機構(gòu)投資者、公募基金行情不好的時候也都是血虧，再加上前幾年的P2P給中國老百姓造成了巨大的損失。

其實過去20年中國老百姓主要還是買房，所以也造成了老百姓大量的貸款也好、資產(chǎn)也好，都配置在房子上面去了。

又加上在中國經(jīng)濟過去高增長的背景下，中國的貸款利率整體偏高，現(xiàn)在我們增速換擋，經(jīng)濟增速沒有以前那么高了，所以這時候就需要把利率中樞調(diào)下來。

這里主要還是存量這塊怎么解決？因為這幾年利率下來以后，存量和新增的利差比較大，這就帶來了原來早期的這些購房者貸款的人就比較吃虧。

現(xiàn)在經(jīng)濟增長和收入水平的增長沒有以前那么快了，所以這時候就會造成他們還貸的壓力和生活的困境，就需要政策進行干預(yù)，來降低存量房貸的利率。

騰訊財經(jīng)：目前老百姓有多少財富在住房上？

任澤平：居民大部分財富在房子上。根據(jù)我們的測算，2022年，中國住房市值大約430萬億人民幣，是GDP的3.7倍。

2022年，股市大約是80萬億元，債市大約150萬億元。也就是說居民資產(chǎn)里，股市、房市加債市，房子大約占總財富的七成左右。

6、房子普漲時代已經(jīng)結(jié)束，買哪里的房子、買什么樣的房子越來越重要

騰訊財經(jīng)：從3月81%的二手房在上漲，到6月只有21%的二手房在上漲。很多人感覺，房地產(chǎn)從“過熱”到“過冷”，似乎只用了短短3個月，大家擔(dān)心房子會不會一直下跌？怎么看未來的房價走勢？

任澤平：房價是否還會繼續(xù)下跌取決于我們的政策。但總體來說，房子普漲時代已經(jīng)結(jié)束，樓市分化時代到來，買哪里的房子、買什么樣的房子越來越重要。

我們從去年年底到現(xiàn)在反復(fù)提的一個觀點是：房地產(chǎn)將會出現(xiàn)分化式復(fù)蘇。今年以來，各方面的數(shù)據(jù)也印證了我們的觀點。首先是一二線城市和三四線城市的分化，人口和高端人才在城市群、都市圈的核心一二線城市集聚，這些城市樓市復(fù)蘇程度比較高、復(fù)蘇持續(xù)時間也長。

比如北上廣深、杭州、青島、成都等；而沒有在城市群、都市圈的三四線城市，人口持續(xù)流出，今年樓市復(fù)蘇勢頭很弱并且曇花一現(xiàn)、甚至有些城市沒有復(fù)蘇跡象、持續(xù)低迷。

其次，在城市內(nèi)部，各個區(qū)域的房子也在分化，核心區(qū)域的樓市比較堅挺，遠郊區(qū)房子潛力比較低。

比如北京，東西城、海淀等主城區(qū)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房山這種遠郊區(qū)樓市表現(xiàn)弱于大勢，庫存消化難度比較大。

第三，高品質(zhì)房子與普通房子的分化。高品質(zhì)可以理解為我們經(jīng)常提到的改善性住房，這些房子在房屋設(shè)計、面積、質(zhì)量、布局、房齡、小區(qū)環(huán)境和配套等方面，好于普通住房。

過去大開發(fā)時代，房企開發(fā)大量土地建房子，隨著這批房子老化，以及居民生活水平提高，大家越來越追求高品質(zhì)住宅，因此，高端住宅供給是小于需求的。

以北京為例，北京中介平臺掛牌的房源中，可以發(fā)現(xiàn)，每2套掛牌房源中就有1套是房齡超20年的老房子，而房齡10年內(nèi)的次新房占比一直下降。

總結(jié)來說，普漲時代結(jié)束，買哪里的房子、買什么樣的房子變得越來越重要了，位于一二線城市核心區(qū)域的高品質(zhì)房子有一定的潛力。

騰訊財經(jīng)：我們目前房價是個什么水平？

任澤平：我們研究過全球一線城市的房價水平，研究發(fā)現(xiàn)，中國一線城市絕對房價、相對房價在全球都排在前面。

以絕對房價為標(biāo)準，全球前十大高房價城市里，中國占了一半，分別是中國香港、北京、上海、深圳、廣州。

以相對房價做標(biāo)準，中國一線城市的房價收入比非常高，深圳市中心房價收入比在一線城市最低，是32，但這個數(shù)字也遠高于全球其他核心城市。外圍區(qū)房價收入比也遠高于紐約、倫敦等城市。

8、住房基本飽和，未來70%的城市將出現(xiàn)房子過剩

騰訊財經(jīng)：那未來買哪些城市的房子是有價值的？

任澤平：在我們的新書《房地產(chǎn)大趨勢》中，大家可以詳細地從那里面看。我們現(xiàn)在的住房基本飽和了，過去20年整體還是一個短缺時代，現(xiàn)在人均住房面積35平，套戶比1.09，總體是一個飽和的狀態(tài)，但是區(qū)域分化。

城鎮(zhèn)化率超過60%以后，將會看到人口在源源不斷往都市圈、城市群流入。中國有330多個城市，未來70%的城市人口停滯甚至流出，這些城市的住房已經(jīng)基本飽和了，甚至出現(xiàn)了過剩，因為它的人口還面臨著流出，所以有些城市每戶家庭已經(jīng)超過了兩三套房子。像東北、西北的一些城市的房子，已經(jīng)過剩了。

但是，什么地方的房子還有需求？比如說我們的長三角、珠三角這些城市，因為每年還有人口的流入，所以其住房還有需求，主要是新增人口。因為人口是流動的，房子是不能流動的。但是從占比的角度來看，大約也只20%多，所以說未來中國70%的城市住房基本飽和，甚至過剩。中國未來20%多的城市，因為人口流入還有些需求。

從去年開始，中國人口開始負增長，生育率只有1.09%，而美國為1.66%，法國為1.8%，英國1.75%，德國1.61%。未來中國最稀缺的一定是人，尤其是年輕人。沒有人，不管是房地產(chǎn)還是其他產(chǎn)業(yè)，都沒有根基。