負(fù)債2.4萬(wàn)億，恒大為什么不裝了？

恒大久久未發(fā)的深水炸彈，終于展示出了它的威力。

7月17日深夜，中國(guó)恒大（03333.HK）在港交所發(fā)布公告，一連補(bǔ)發(fā)了2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)和2022年年報(bào)。這三份拖延已久的財(cái)報(bào)一經(jīng)披露，不出意外地迅速引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)。

財(cái)報(bào)顯示，恒大2021年和2022年凈虧損合計(jì)超8000億元。截至2022年12月31日，恒大總負(fù)債逾2.4萬(wàn)億元，而手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有43.34億元。

這意味著，過(guò)去兩年，恒大創(chuàng)下了中國(guó)企業(yè)最高虧損記錄，遠(yuǎn)超同期其他所有房企虧損之和。同時(shí)，堪稱“天文數(shù)字”的巨額負(fù)債，相當(dāng)于公司過(guò)去10年總凈利潤(rùn)的100余倍。甚至比2022年蘇州市GDP總量還高，蘇州市2022年GDP總量為2.39萬(wàn)億元，排名全國(guó)城市第六。

如今，距離恒大2021年最初“暴雷”已有兩年時(shí)間，業(yè)界、投資者乃至普通民眾對(duì)其財(cái)務(wù)狀況之惡劣已有一定預(yù)期，“負(fù)債兩萬(wàn)億”也早在坊間傳遍，但這份公告仍令不少人感到震驚。

“盡管知道恒大的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不佳，債權(quán)債務(wù)關(guān)系異常復(fù)雜，但看到官方數(shù)據(jù)還是非常吃驚，問(wèn)題的嚴(yán)重程度超過(guò)了外界的想象，尤其是近兩年的虧損數(shù)額達(dá)到了八千億，實(shí)在是不可思議?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)兼職教授譚浩俊對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示。

對(duì)于這幾份難產(chǎn)已久的財(cái)報(bào)，恒大的外聘核數(shù)師上會(huì)栢誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所表示：“對(duì)此無(wú)法發(fā)表意見?！币环矫妫怯捎诠尽坝嘘P(guān)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的多項(xiàng)不確定因素”；另一方面則是公司提供的財(cái)務(wù)資料不足，會(huì)計(jì)師事務(wù)所無(wú)法信納相關(guān)的期初結(jié)余和比較數(shù)字。

透鏡咨詢創(chuàng)始人況玉清指出，“這些數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，一家之言的可信度本身就存疑，比如資產(chǎn)可能有水分，債務(wù)可能被低估。即使姑且認(rèn)為這些數(shù)據(jù)反映了真實(shí)情況，但恒大在商業(yè)上的價(jià)值已經(jīng)被完全終結(jié)了?！?/p>

截至2022年年末，恒大的員工人數(shù)為10.29萬(wàn)人；合同負(fù)債7210億，若按每套房100萬(wàn)元估算，恒大還有72萬(wàn)套已賣但未交付的房子。這背后牽扯的千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)家庭，恐怕是恒大債務(wù)危機(jī)中最需要被關(guān)注的存在。

2022年11月，廣東深圳，停工的恒大總部地塊。圖/視覺中國(guó)

驚人的窟窿

如7天前所預(yù)告，恒大終于亮出了自己長(zhǎng)期不敢示人的賬本。

仍在持續(xù)產(chǎn)生的巨額虧損，是備受市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，恒大在2021年、2022年度分別虧損6862.2億元、1258.1億元，兩年合計(jì)凈虧損金額達(dá)到8120億元，平均每天虧損11億元。

正是由于這些巨虧，導(dǎo)致恒大的累計(jì)債務(wù)總額超過(guò)市場(chǎng)此前預(yù)期的“2萬(wàn)億”，進(jìn)一步來(lái)到了2.44萬(wàn)億元。其中，剔除合約負(fù)債7210.2億元，各類有息負(fù)債總計(jì)為1.72萬(wàn)億元。

恒大稱，龐大優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，是集團(tuán)保交樓、逐步償清債務(wù)、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。截至2022年底，恒大擁有土地儲(chǔ)備2.1億平方米。除了開發(fā)中的物業(yè)這些主要項(xiàng)目之外，集團(tuán)還參與了79個(gè)舊改項(xiàng)目。

不過(guò)，恒大持有的這些資產(chǎn)，總價(jià)值為1.84萬(wàn)億元，顯然家底已經(jīng)不夠了，出現(xiàn)資不抵債。而手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物僅43.34億元，流動(dòng)性情況極度堪憂。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此分析，“恒大手持的現(xiàn)金過(guò)少，而短期內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模又非常大，現(xiàn)金不足以覆蓋短債，這是其擺在面前的最直接問(wèn)題?！?/p>

事實(shí)上，就在一個(gè)月前，恒大就曾發(fā)布恒大地產(chǎn)涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆?wù)等重大事項(xiàng)的公告，稱截至2023年4月末，發(fā)行人標(biāo)的金額3000萬(wàn)元以上未決訴訟案件數(shù)量共計(jì)1426件，標(biāo)的金額總額累計(jì)約3495.53億元；發(fā)行人涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)（不含境內(nèi)外債券）累計(jì)約2724.79億元，逾期商票累計(jì)約2459.87億元。

而在今年5月，恒大還在港交所發(fā)布公告披露，因到期債務(wù)未清償，收到法院的裁決通知，集團(tuán)董事局主席許家印成為被執(zhí)行人。

在回顧2022年各業(yè)務(wù)板塊時(shí)，恒大表示，公司以最大力度積極推進(jìn)保交樓工作，實(shí)現(xiàn)了732個(gè)保交樓項(xiàng)目全面復(fù)工，全年累計(jì)交樓30.1萬(wàn)套；恒大汽車實(shí)現(xiàn)了恒馳5車型的量產(chǎn)和交付。

然而，自恒大“暴雷”后，賣房產(chǎn)生的業(yè)績(jī)已連續(xù)暴跌。2021年，其銷售額3729億，同比下滑48%；2022年銷售額317億，再次下滑91%。根據(jù)恒大最新披露，今年1-5月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額337.67億元，合約銷售面積492.58萬(wàn)平方米。對(duì)于巨大債務(wù)缺口來(lái)說(shuō)，這些“零頭”無(wú)疑是杯水車薪。

而恒大汽車方面的表現(xiàn)，更是慘不忍睹。截至今年5月末，已交付的新能源汽車剛超過(guò)1000輛。在當(dāng)前的新能源汽車市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，瀕臨淘汰出局的恒大汽車，近些年“燒錢”474億元，未來(lái)或許只會(huì)留下一地灰燼。

恒大自救動(dòng)作的成效微乎其微。比如2021年-2022年，恒大的營(yíng)銷成本從319.45億元降至60.68億元；行政開支從165.27億降至66.78億；兩年間通過(guò)裁員和降薪，將人力成本累計(jì)縮減84%。

但如今，問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重到，即便把恒大賣了，也補(bǔ)不齊接近6000億的窟窿。

“負(fù)”可敵國(guó)

羅馬帝國(guó)不是一天建成的，恒大帝國(guó)也并非一天坍塌的。

過(guò)去10年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，恒大通過(guò)不斷的大舉擴(kuò)張，在2017年超越萬(wàn)科位居中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之首，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)萬(wàn)億，年銷售規(guī)模超過(guò)4000億元，掌舵者許家印也一度登頂中國(guó)首富。

此后，恒大除了在房地產(chǎn)主業(yè)上繼續(xù)高歌猛進(jìn)，還不斷加碼金融、健康、文化、旅游、體育等其他業(yè)務(wù)板塊，逐漸形成一個(gè)規(guī)模巨大的商業(yè)集團(tuán)。

然而，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化影響，恒大在2019年和2020年連續(xù)兩年利潤(rùn)下跌，關(guān)于恒大打折促銷、延遲交房、項(xiàng)目停工、債務(wù)違約的負(fù)面新聞也開始浮現(xiàn)。

同時(shí)，監(jiān)管部門于2020年出臺(tái)設(shè)置“三道紅線”，分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈借貸比大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，并據(jù)此分檔設(shè)定了房企有息負(fù)債的增速以及閾值，促使房地產(chǎn)企業(yè)降負(fù)債和去杠桿。而彼時(shí)，恒大就踩中全部紅線，其在2020年末的三項(xiàng)指標(biāo)分別為83.43%、152.89%、0.54，因此恒大不得不通過(guò)增加有息負(fù)債的方式應(yīng)對(duì)監(jiān)管壓力。

2021年，恒大集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化，被曝出巨額債務(wù)，進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)恐慌?！氨├住焙蟮暮愦螅蓛r(jià)在一個(gè)月內(nèi)暴跌超過(guò)80%，資金周轉(zhuǎn)再遭巨大沖擊，財(cái)務(wù)危機(jī)一步步加重，直至來(lái)到“負(fù)債兩萬(wàn)億”的地步。

譚浩俊指出，“恒大的債務(wù)問(wèn)題，主要源于這些年在決策過(guò)程中的盲目負(fù)債擴(kuò)張，用擴(kuò)大負(fù)債來(lái)抵消負(fù)債的方式，在市場(chǎng)行情好的情況下能夠勉強(qiáng)度過(guò)，市場(chǎng)如果進(jìn)入冷靜期、平緩期或低迷期，那么它立即就會(huì)暴露出風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“在過(guò)去的房地產(chǎn)快速上升期，整個(gè)行業(yè)普遍通過(guò)高周轉(zhuǎn)、高成本、高杠桿的“三高”模式運(yùn)作，而恒大是其中最激進(jìn)的一家?！崩钣罴伪硎?，“當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)形成了資產(chǎn)價(jià)格一致上升的預(yù)期，大談區(qū)域規(guī)劃前景的地方政府也對(duì)土地和資產(chǎn)價(jià)格有隱性擔(dān)保，因而包括銀行、信托、私募、資管等各方金融機(jī)構(gòu)都在給恒大這樣當(dāng)年看來(lái)‘大而不倒’的公司‘喂錢’，同時(shí)恒大也在利用信息差和監(jiān)管漏洞，進(jìn)行超額抵押或重復(fù)抵押，來(lái)獲取更大的融資規(guī)模，這就導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)不斷在疊加?！?/p>

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，“房地產(chǎn)企業(yè)是重資產(chǎn)企業(yè)，也是長(zhǎng)周期企業(yè)，這類企業(yè)最怕的是庫(kù)存和債務(wù)過(guò)高。理想狀態(tài)是資產(chǎn)變現(xiàn)還債，但近些年樓市對(duì)庫(kù)存消化能力減弱，而恒大過(guò)度負(fù)債，沒有及時(shí)去杠桿、去庫(kù)存。前幾年政府供給側(cè)改革給過(guò)房企機(jī)會(huì)，有些房企接受教訓(xùn)，而恒大顯然沒有。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則向《中國(guó)新聞周刊》指出，“拋開恒大本身經(jīng)營(yíng)層面的不到位，其遭遇某種程度上也和行業(yè)的劇烈調(diào)整有關(guān)系。很多房企在負(fù)債方面、盈利方面也有很大的問(wèn)題，而且很多問(wèn)題的化解，在最近3年內(nèi)都無(wú)法有效出清。這是當(dāng)前所需要警惕的，若不及時(shí)處置，對(duì)于投資者信心和購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)等都有較大的影響?！?/p>

在疊加因素影響下，短短幾年時(shí)間，許家印從中國(guó)首富，跌落至如今的“負(fù)”可敵國(guó)。他本人也從暴雷之初的積極回應(yīng)還債，到幾乎隱匿在公共視野。與此同時(shí)，恒大的財(cái)務(wù)情況，也長(zhǎng)久地被雪藏著。

至于恒大為何會(huì)選擇在此時(shí)公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，沈萌認(rèn)為，這或與港交所的要求有關(guān)。

2022年3月21日，中國(guó)恒大股票于香港聯(lián)交所停止買賣。按照規(guī)定，聯(lián)交所有權(quán)將已連續(xù)停牌18個(gè)月的任何證券除牌，而恒大的最終期限將于今年9月20日屆滿。

但股票復(fù)牌并非如此簡(jiǎn)單，補(bǔ)發(fā)財(cái)報(bào)只是完成了最基本的要求。恒大在此次公告中也表示，公司股份將繼續(xù)暫停買賣，直至另行通知。

現(xiàn)在最慌的是債權(quán)人和銀行

爛攤子該如何收拾，是當(dāng)前大家最關(guān)心的問(wèn)題。

盤和林認(rèn)為，“敢發(fā)財(cái)報(bào)，說(shuō)明恒大至少敢于暴露在陽(yáng)光下了，問(wèn)題攤開總比捂著更容易解決。財(cái)務(wù)信息披露，可以為未來(lái)解決恒大問(wèn)題提供條件?！?/p>

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，恒大的員工人數(shù)還有10.29萬(wàn)，其中7.21萬(wàn)人來(lái)自恒大物業(yè)，占比70%；4506人來(lái)自恒大汽車，占比4.38%；剩下的部分，則屬于地產(chǎn)開發(fā)員工。

這10萬(wàn)打工人，雖然平均年薪已經(jīng)由2021年的為12萬(wàn)/年，降至2022年的4萬(wàn)/年，但仍在指望著恒大這家公司過(guò)日子。

與此同時(shí)，截至2022年末，恒大的合同負(fù)債為7210億，這是已經(jīng)賣出去但還沒交付的房子的錢。如果按照100萬(wàn)一套算，就是還有72萬(wàn)套已賣還未交付的房子，這背后，是72萬(wàn)戶不愿住爛尾樓的家庭。

“恒大首先要做到最基本的是保交樓，先保證把房子交了，不能讓購(gòu)房者付了款，還要承擔(dān)銀行貸款利息，卻無(wú)法居住在自己的房子里。在此之后，可以考慮走退市、破產(chǎn)清算這一套流程?！?李宇嘉指出。

“現(xiàn)在最慌的是債權(quán)人和銀行?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示。

恒大在財(cái)報(bào)中，披露了公司目前為自救所做的努力：公司針對(duì)恒大物業(yè)約134億元存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行一事，成立了獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查，并進(jìn)一步強(qiáng)化了內(nèi)控管理；公司穩(wěn)步推進(jìn)境外債重組方案的制定，獲得香港高等法院的批準(zhǔn)，延期進(jìn)行清盤呈請(qǐng)聆訊。

今年3月，恒大境外債務(wù)的重組有了新一步的進(jìn)展：恒大將境外重組的債務(wù)分為A組與C組，前者包括恒大發(fā)行的境外票據(jù)、債券和所借貸款，后者包括恒大境外金融負(fù)債（包括擔(dān)保和認(rèn)沽期權(quán)）。

據(jù)最新披露，如今，在債務(wù)重組方面，恒大即將于7月24日至25日舉行多項(xiàng)重組債務(wù)持有人會(huì)議，境外債務(wù)重組或?qū)⒂瓉?lái)一個(gè)明確結(jié)果。

柏文喜表示，“恒大目前手中2.1億平米土儲(chǔ)和在建項(xiàng)目，不是馬上可以帶來(lái)現(xiàn)金流的有效資產(chǎn)，更多形成的是負(fù)債，需要更多的持續(xù)投入。”

“化解恒大危機(jī)的難度很大，存量土地等資產(chǎn)在貶值，房子出售和變現(xiàn)難度在增大?！弊T浩俊說(shuō)。

作者：馬志剛