“老虎”傅政華的房產(chǎn)被拍賣，如何撿漏法拍房？

原司法部部長傅政華的房產(chǎn)被司法拍賣，深圳市上億元的豪宅法拍房被1.8萬人圍觀，浙江寧波的無人島通過拍賣成功易主。

近年來，法拍房市場供應(yīng)井噴，已成為重要的房地產(chǎn)市場板塊，更掀起了一場場競拍大戲。

該如何撿漏？又有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要防控？

落馬老虎的房子被罰沒拍賣

在北京東城區(qū)幸福大街西側(cè)，離幸福大街大概有50米的地方，有幾棟6層板樓隱身在其他商業(yè)樓的后面。

這就是北京市東城區(qū)幸福大街59號院即天壇公館小區(qū)，其周邊配套成熟，交通十分便利，是寸土寸金的北京核心區(qū)腹地。

天壇公館小區(qū)。攝影/劉德炳

日前，由于落馬的原司法部部長傅政華被罰沒的位于該小區(qū)的一套房產(chǎn)掛網(wǎng)拍賣，這個(gè)已竣工十來年的小區(qū)突然引爆眾人眼球。

拍賣信息顯示，該房產(chǎn)位于北京市東城區(qū)幸福大街59號院天壇公館，總面積為236.07平方米，起拍價(jià)為1967.38萬元，戶型為4室2廳2衛(wèi)，樓棟總樓層為6層，而該套房產(chǎn)正好位于頂層。

一位知情人士告訴中國新聞周刊，這套房子雖然位于頂層，但是有入戶電梯，而且是一梯一戶，除了6層的面積，樓上還有個(gè)閣樓，戶型格局都很好，近年來天壇公館小區(qū)很難出這樣戶型的房子，是小區(qū)絕對的樓王。

他進(jìn)一步表示，這套房子之前確實(shí)屬于傅政華名下財(cái)產(chǎn)，傅政華落馬之后，這套房子已經(jīng)被法院查封，近期將會通過網(wǎng)絡(luò)競拍，這套房子成為法拍房。

2022年9月22日，經(jīng)吉林省長春市中級人民法院審理查明：2005年至2021年，被告人傅政華為有關(guān)單位和個(gè)人在企業(yè)經(jīng)營、職務(wù)調(diào)整、案件處理等方面提供幫助，本人直接或者通過其親屬非法收受財(cái)物，共計(jì)折合人民幣1.17億余元等。

吉林省長春市中級人民法院公開宣判，對被告人傅政華以受賄罪判處死刑，緩期二年執(zhí)行，剝奪政治權(quán)利終身，并處沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，在其死刑緩期執(zhí)行二年期滿依法減為無期徒刑后，終身監(jiān)禁，不得減刑、假釋，以徇私枉法罪判處有期徒刑十四年，決定執(zhí)行死刑，緩期二年執(zhí)行，剝奪政治權(quán)利終身，并處沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，在其死刑緩期執(zhí)行二年期滿依法減為無期徒刑后，終身監(jiān)禁，不得減刑、假釋；對傅政華受賄犯罪所得及孳息依法予以追繳，上繳國庫。

根據(jù)官方通報(bào)，傅政華的落馬背后，多有涉房地產(chǎn)腐敗。

經(jīng)查，多年來傅政華收受財(cái)物達(dá)1.17億元，其中超過80%發(fā)生在黨的十八大之后。他在北京市收受老板的一套別墅，就價(jià)值上千萬。

另外，傅政華還嚴(yán)重違反中央八項(xiàng)規(guī)定精神，長期違規(guī)占用多套住房、辦公用房，在北京市中心長期違規(guī)占用一套700多平方米的四合院。在工作點(diǎn)和下屬單位賓館占用六套住房，面積高達(dá)1300平方米。

此外，政治騙子李全還從傅政華那里騙到了很多東西，包括推動(dòng)有關(guān)土地開發(fā)項(xiàng)目、協(xié)調(diào)解決經(jīng)濟(jì)糾紛訴訟、幫助李全親屬到銀行工作等事項(xiàng)，謀取了大量利益。

如今，傅政華被罰沒的天壇公館236.07平方米的房子成為了法拍房。

法拍房就是撿漏？

拍賣信息顯示，這套房子的起拍價(jià)為1967.38萬元，將于7月27日開拍，競拍者需繳納350萬元保證金。

多家房地產(chǎn)網(wǎng)站的信息顯示，天壇公館小區(qū)的均價(jià)在13萬多元/平方米，去年9月，該小區(qū)二手房成交均價(jià)一度達(dá)到14萬元/平方米。

一名房產(chǎn)中介人員對此表示，該小區(qū)戶型較好的房子價(jià)格能達(dá)到3000萬元，這次掛牌拍賣的房子起拍價(jià)只有1967萬元，相比于其市場售價(jià)而言，競拍者確實(shí)有一定的撿漏空間。

上述知情人士表示，一旦交了保證金，就可以拿到一個(gè)號，競拍是在網(wǎng)上進(jìn)行，正式開拍時(shí)競拍者經(jīng)授權(quán)登錄相關(guān)網(wǎng)站后就可以報(bào)價(jià)了，1967萬元只是起拍價(jià)，最終價(jià)格看競價(jià)情況。

無獨(dú)有偶。7月7日，深圳一套起拍價(jià)原定為1.07億元的豪宅法拍房進(jìn)行拍賣，最終吸引了1.8萬人圍觀。

京東拍賣資料顯示，上述法拍房位于深圳南山區(qū)蛇口街道恒裕濱城花園二期，總面積為278.58平方米，初始起拍價(jià)格為1.07億元，折合單價(jià)高達(dá)38萬元/平方米。

如果以這一價(jià)格成交，那就意味著，買家花上億元買一個(gè)二手法拍房，可謂十分少見。

不過，這一法拍房第一次拍賣時(shí)，遭遇了流拍；第二次拍賣時(shí)起拍價(jià)打八折降至8560萬元，再次流拍；直到此次三拍，起拍價(jià)再打八折，降至6848萬元。

最終，經(jīng)過26次競價(jià)后，該套法拍房以7598萬元總價(jià)成交，較三拍起拍價(jià)上漲700萬元，但是較最初起拍價(jià)降了3000萬元，每平米單價(jià)下跌超10萬元，某種程度上可以說是“撿漏”。

日前，浙江省寧波市象山縣無人居住的旦門山島在二次法拍中以2868萬元成功出讓，由于上一位島主姓黃，這一無人島被一些網(wǎng)友戲稱為桃花島，最終，黃島主無力經(jīng)營，一名叫李國柱的自然人成為了新的島主。

據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，從掛拍量來看，2022年全國355城共掛拍套數(shù)為60.6萬套，較2021年增長35.7%。從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣套數(shù)近90%。2022年，住宅共掛拍31.7萬套，同比增長34.6%，占比超50%。

掛牌金額更能體現(xiàn)法拍房市場規(guī)模之大。數(shù)據(jù)顯示，這60萬套法拍房，總掛拍金額約1.4萬億元，相比2022年全國商品房銷售額13.3萬億元，比例已超1/10。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴中國新聞周刊，“相比于正常交易的一、二手房，法拍房的市場關(guān)注度還是較高的”。

一方面，從價(jià)格來看，由于種種因素，法拍房的價(jià)格相對更低，尤其在競拍規(guī)則之下，為吸引更多人參與競拍，起拍價(jià)一般會低于市場價(jià)；另一方面，法拍房的稅費(fèi)整體較低，交易成本更低。

上述知情人士表示，對于此次拍賣的天壇公館236.07平方米的房子，負(fù)責(zé)執(zhí)行的法院為長春市中級人民法院，相比其他二手房，如果通過法拍房流程成交的話，沒有房產(chǎn)中介費(fèi)，也沒有增值稅和個(gè)稅，只有契稅，稅費(fèi)會便宜很多。

建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制減風(fēng)險(xiǎn)

但在很多法拍房拍賣過程中，常常會出現(xiàn)看的人多、出手的人很少。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，法拍房成交率整體較低，且處于不斷走低中。2021年成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計(jì)算成交率為30.9%；2022年法拍房成交率明顯下滑，2022年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市成交率亦處在較高水平，但2022年同樣出現(xiàn)明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年其成交率平均下降約10個(gè)百分點(diǎn)，其中，2022年成交率最高的省市為北京，成交率46.1%，也較2021年下降8.1個(gè)百分點(diǎn)。

“一方面，是限購政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場下行；另一方面，在法拍房交易中存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)”，陳文靜表示，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數(shù)人持觀望態(tài)度，不敢撿漏。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向中國新聞周刊表示，法拍房可能存在多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：拒不騰房、不能辦產(chǎn)權(quán)證、額外的交易成本、質(zhì)量問題難以追責(zé)、遺留戶口歷史問題等。比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或者家人掌握，拒不配合，導(dǎo)致買了房子卻無法實(shí)際使用。

最近正在經(jīng)歷一宗拆遷案件的張先生告訴中國新聞周刊，他之前從一個(gè)法拍房競拍者處購買了一處房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)這個(gè)房產(chǎn)是一家著名企業(yè)破產(chǎn)后經(jīng)法院拍賣的，而這家企業(yè)用地及所建房產(chǎn)是當(dāng)?shù)厥姓?0年前招商引資過來的，用地手續(xù)經(jīng)過審批，結(jié)果在他從競拍者手中買下多年后，該房產(chǎn)被鄉(xiāng)政府認(rèn)定為違建。

經(jīng)過法院拍賣的房產(chǎn)最后卻被當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府認(rèn)定為違建，對此，張先生非常不理解，提起了行政訴訟。

上述天壇公館法拍房知情人士表示，此次拍賣的天壇公館房子之前是個(gè)人產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)清晰，目前處于法院查封狀態(tài)，無人居住，且按拍賣程序操作，應(yīng)不存在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，必要的話可進(jìn)一步了解。

王玉臣表示，購買法拍房，一定要對掛牌的房產(chǎn)信息仔細(xì)查看，千萬不要只關(guān)注位置和房價(jià)，對于其他信息都不要錯(cuò)過。同時(shí)要和拍賣相關(guān)人員充分溝通，盡可能多地了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等情況，必要的時(shí)候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門、戶口管理部門核實(shí)一下。另外，要現(xiàn)場查看房子的現(xiàn)狀，看物業(yè)水暖費(fèi)用情況，以及是否有人居住，看是否是兇宅等。

業(yè)內(nèi)人士建議，法拍房市場健康發(fā)展，有助于化解司法糾紛和債務(wù)問題，后續(xù)應(yīng)該建立一套部門聯(lián)動(dòng)的管理機(jī)制，真正讓法拍房減少風(fēng)險(xiǎn)、杜絕炒作，回歸住房屬性。

作者：劉德炳