南方財(cái)經(jīng)全媒體 記者徐倩宜、見(jiàn)習(xí)記者楊希 北京報(bào)道

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控大背景下，部分地區(qū)房?jī)r(jià)較高點(diǎn)已近“腰斬”。今年年初，一篇“燕郊斷供實(shí)錄：有人2016年賣房“跑路”，有人倒欠銀行26萬(wàn)”使得房貸“斷供”問(wèn)題進(jìn)入大眾視野。房?jī)r(jià)下跌后，購(gòu)房者“虧了”房貸利息又折損了本金，“斷供”真的是一個(gè)可選項(xiàng)嗎？

天津的購(gòu)房者吳欣（化名）對(duì)記者講述了她的心路歷程。2016年，吳欣在火熱的購(gòu)房形勢(shì)裹挾之下匆忙上車，卻在天津房?jī)r(jià)經(jīng)歷一輪過(guò)山車后，陷入了“賣與不賣”的兩難。對(duì)于是否考慮“斷供”問(wèn)題，吳欣表示，未來(lái)如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，不排除這一選項(xiàng)。

事實(shí)上，客戶“斷供”對(duì)銀行也是一樁麻煩事。催收、起訴等流程姑且不論，一旦房?jī)r(jià)跌穿信貸成本，也需要報(bào)損失進(jìn)行核銷。

記者梳理裁判文書(shū)發(fā)現(xiàn)，一旦斷供被銀行起訴，法院基本判令支持銀行訴請(qǐng)的償還本金及逾期利息、罰息、訴訟費(fèi)用等。在判決規(guī)定的還款期限屆滿后，斷供人仍無(wú)法償還貸款的，就會(huì)將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花對(duì)記者表示，根據(jù)法律規(guī)定，法拍房的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%，一般情況下，法院第一次拍賣時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況，起拍價(jià)定在70%-80%之間，即七、八折。如果流拍，再次拍賣的起拍價(jià)會(huì)更低些。

戴金花建議，購(gòu)房人如果遇到特殊的情況，確實(shí)無(wú)法按期還貸款，可以選擇跟銀行溝通申請(qǐng)延期還貸，以緩解資金壓力。

購(gòu)房后6年浮虧40萬(wàn)

吳欣向記者講述了她買房的歷程。

2015年到2016年間，吳欣和家人因剛需想要買房，原本2016年春節(jié)前后就想定下房子，但剛要定下一套業(yè)主就反悔了，直接漲價(jià)15萬(wàn)，吳欣就放棄了。

隨后天津的房?jī)r(jià)走勢(shì)是吳欣始料未及的，眼看心儀的戶型從2015年9月的90萬(wàn)左右一路上漲，她內(nèi)心焦急，終于在2016年7月匆忙出手，以自有資金加上銀行貸款總計(jì)130萬(wàn)，買下了昆俞欣園的一套兩室一廳。

后來(lái)小區(qū)同戶型房?jī)r(jià)一路上漲，最高點(diǎn)漲到了210多萬(wàn)，吳欣和家人當(dāng)時(shí)感到慶幸。沒(méi)想到的，此后天津房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，6年過(guò)去小區(qū)同戶型房?jī)r(jià)已較最高點(diǎn)時(shí)“腰斬”，現(xiàn)在吳欣所購(gòu)的同小區(qū)同戶型房子，最近的成交價(jià)僅有113萬(wàn)，較吳欣當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)跌去13%。

眼下吳欣陷入了兩難境地，用她的話說(shuō)就是：“賣，賠錢；不賣后面賠更多”。而且目前不降價(jià)根本賣不出去。吳欣算了一筆賬，6年間她總計(jì)還了約30萬(wàn)房貸，其中10萬(wàn)是本金，20萬(wàn)是利息。如果現(xiàn)在賣掉房子，利息與房?jī)r(jià)下跌，相當(dāng)于虧損近40萬(wàn)。如果不賣，吳欣又切實(shí)面臨著改善性需求。

記者查閱了中介軟件，部分歷史成交記錄顯示，2016年9月18日至11月7日，昆俞欣園兩室一廳的成交價(jià)在198萬(wàn)至224萬(wàn)區(qū)間，最低2.12萬(wàn)/平，最高2.51萬(wàn)/平成交。而今年1月7日至3月20日，該小區(qū)類似戶型成交價(jià)已經(jīng)降至110萬(wàn)至124萬(wàn)，價(jià)格最低1.14萬(wàn)/平，最高1.34萬(wàn)/平。每平米價(jià)格幾近“腰斬”。

圖片來(lái)源：中介平臺(tái)歷史成交記錄

還有比吳欣的經(jīng)歷更慘痛的。她表示，賣給她房子的房主疑似已經(jīng)“斷供”。吳欣了解到，2016年房主將房子賣給她后，在天津東麗區(qū)購(gòu)入一個(gè)小別墅，但2021年左右有銀行的起訴傳票寄到吳欣的房屋地址，房主疑似“斷供”，但“斷供”原因吳欣不了解。

對(duì)于是否考慮過(guò)“斷供”問(wèn)題，吳欣表示，未來(lái)如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌不排除這一選項(xiàng)，但還要綜合評(píng)估繼續(xù)還貸和斷供哪個(gè)選項(xiàng)賠錢更少。

甩鍋給銀行會(huì)上“失信”名單

在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，“斷供”這一問(wèn)題較少被關(guān)注，但當(dāng)房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)，“斷供”就成為市場(chǎng)行為，不再罕見(jiàn)。今年初，一篇“燕郊斷供者的自述”就曾在社交媒體刷屏。

這名“斷供者”自述，他2017年在燕郊置換了一套140平米的三居，總價(jià)426萬(wàn)，貸款298萬(wàn)，每月月供1.68萬(wàn)元，目前還款總金額80.64萬(wàn)元。但由于自身和大環(huán)境的原因，現(xiàn)在還不起房貸了。

這名“斷供者”計(jì)算，目前房子市場(chǎng)價(jià)大概值235萬(wàn)至240萬(wàn)元，如果賣掉房子，不僅首付和80萬(wàn)元月供全部賠進(jìn)去，還需要倒找銀行40萬(wàn)元。如果斷供，房子不要了，似乎更合算。

但他沒(méi)想到的是，銀行把他告上法庭。官司當(dāng)然是輸了，后果是他還要額外承擔(dān)利息、罰息4.99萬(wàn)元，案件受理費(fèi)1.54萬(wàn)元，保全費(fèi)0.5萬(wàn)元，銀行委托的起訴律師費(fèi)12.26萬(wàn)元等費(fèi)用。此外還會(huì)上失信人名單。

“斷供者”最終勸告大家：“買房一定要量力而行，想要甩給銀行，沒(méi)有可能的?！比绻I了，千萬(wàn)別有斷供的念頭，“別沖動(dòng)，砸鍋賣鐵也要還?！?/p>

這名“斷供者”的自述只是燕郊房?jī)r(jià)變化的一個(gè)縮影。燕郊屬于河北三縣中的三河市，相對(duì)來(lái)說(shuō)，交通比較便利，此前政策也比較寬松，還有“通州與北三縣統(tǒng)一規(guī)劃”的遠(yuǎn)景，一度成為“北漂”年輕人的首選。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年初，燕郊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)/平多快速漲到3萬(wàn)多/平。

日前記者在中介平臺(tái)隨機(jī)查詢了燕郊部分小區(qū)的歷史成交價(jià)格發(fā)現(xiàn)，燕郊房?jī)r(jià)的高點(diǎn)約在2017年4月左右，彼時(shí)某小區(qū)兩室一廳的成交價(jià)格曾高達(dá)3.1萬(wàn)/平，且成交數(shù)據(jù)較多。而2022年1月至4月，該平臺(tái)上該小區(qū)同類戶型僅成交4套，價(jià)格也從1月的1.4萬(wàn)/平，降至1.3萬(wàn)/平。

“斷供”不是想斷就能斷

那么“斷供”究竟是不是“一斷了之”？銀行一般在“斷供”多久后會(huì)發(fā)起訴訟？

一名銀行信貸經(jīng)理告訴記者，他所在的銀行對(duì)于房貸逾期的客戶一般是先催收，如果累計(jì)六個(gè)月逾期未還或者連續(xù)三個(gè)月未還款，就會(huì)提起訴訟。而房屋處置后不及銀行貸款本金的部分，就會(huì)報(bào)損失核銷。

記者梳理裁判文書(shū)發(fā)現(xiàn)，一旦斷供被銀行起訴，法院基本判令支持銀行訴請(qǐng)的償還本金及逾期利息、罰息、訴訟費(fèi)用等。在判決規(guī)定的還款期限屆滿后，斷供人仍無(wú)法償還貸款的，就會(huì)將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

對(duì)此，北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華表示，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商、銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》往往是由銀行提供的格式合同，為了保護(hù)其自身權(quán)益，往往會(huì)在合同違約責(zé)任部分約定購(gòu)房人承擔(dān)的違約責(zé)任，除了提前清償借款、承擔(dān)違約金外，還要求購(gòu)房人支付銀行因主張權(quán)益所支付的費(fèi)用，包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、差旅費(fèi)等。法院會(huì)基于合同中約定合法有效、不違反法律、法規(guī)為由，支持銀行的上述訴訟請(qǐng)求。

同樣是燕郊“斷供”，記者在裁判文書(shū)網(wǎng)上找到了另一個(gè)判例。

劉某夫妻因需要購(gòu)買燕郊一處房產(chǎn)，在2017年向農(nóng)業(yè)銀行貸款349萬(wàn)元，采用等額本息方式進(jìn)行還款。雙方約定，正常執(zhí)行利率5.39%，逾期執(zhí)行利率為8.085%，分30年還清，雙方還約定，對(duì)逾期借款從逾期之日起在合同約定借款執(zhí)行利率的基礎(chǔ)上上浮50%計(jì)收罰息，直至本息清償為止，對(duì)應(yīng)付未付利息，貸款人依據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)收復(fù)利。此外，如果貸款人未按約定如期還款，銀行有權(quán)提前收回已發(fā)放借款。

時(shí)隔兩年半后，劉某夫妻不再償還貸款，截至2020年12月，劉某夫妻逾期的本金6萬(wàn)多，逾期的利息、復(fù)利、罰息合計(jì)22萬(wàn)，而此時(shí)，劉某夫妻的貸款余額還有330多萬(wàn)元。

法院一審判決，判決生效后的十五日內(nèi)，劉某夫妻需要償還承擔(dān)貸款本金及利息359萬(wàn)余元及案件受理費(fèi)1萬(wàn)7千元。如期限屆滿后劉某夫妻仍未還款，將對(duì)他們所購(gòu)買的燕郊房產(chǎn)拍賣。

還了兩年半的貸款，劉某夫妻現(xiàn)在需要償還的貸款卻比當(dāng)初向銀行貸款的時(shí)候還要多。而且，拍賣后的房屋可能不足以補(bǔ)充還貸資金缺口。

法拍房回款或至多為市場(chǎng)價(jià)八折

戴金花對(duì)記者表示，根據(jù)法律規(guī)定，法拍房的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%，一般情況下，法院第一次拍賣時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況，起拍價(jià)定在70%-80%之間，即七、八折。一旦流拍，再次拍賣的起拍價(jià)會(huì)更低些。如果第二次拍賣仍然流拍的，法院可能采取變賣程序，而變賣的價(jià)格，法律上只要求不低于評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的50%，即評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的五折。影響法拍房成交的價(jià)格因素還包括，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境、當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策，以及房屋本身情況，比如購(gòu)買價(jià)格、房齡、朝向、房型、房屋使用年限、房產(chǎn)證辦理情況、房屋位置、周邊的配套設(shè)施環(huán)境、房屋的瑕疵情況等。

特別需要注意的是，斷供人還將登上“征信系統(tǒng)黑名單”。

“斷供后，會(huì)影響到征信，后面再申請(qǐng)貸款，同一個(gè)銀行批貸的可能性不高。若是斷供后，銀行起訴至法院，法院判決后仍然無(wú)法履行判決，那么銀行大概率會(huì)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，要求法院將購(gòu)房人列入失信黑名單，限制高消費(fèi)?！贝鹘鸹ㄕf(shuō)。

蘇寧金融研究院原宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍?jiān)姆Q：“一旦自然人發(fā)生房貸斷供，將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠(yuǎn)無(wú)法申請(qǐng)貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時(shí)間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無(wú)不良信用記錄的自然人?！?/p>

戴金花律師對(duì)面臨可能無(wú)法償還房貸的人提出一些建議，如果遇到了特殊的情況，購(gòu)房人確實(shí)無(wú)法按期還貸款，那么可以選擇跟銀行溝通申請(qǐng)延期還貸以緩解資金壓力。如果購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的房屋買賣合同具備解除條件的，可以解除房屋買賣合同。房屋買賣合同解除后，那么可以要求開(kāi)發(fā)商償還銀行的按揭貸款。

（編輯：馬春園）