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          部分地區(qū)房?jī)r(jià)接近腰斬,斷供比還貸更劃算?甩鍋給銀行后果很嚴(yán)重

          更新時(shí)間:2022-04-15 15:24:22點(diǎn)擊:

          南方財(cái)經(jīng)全媒體 記者徐倩宜、見(jiàn)習(xí)記者楊希 北京報(bào)道

          在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控大背景下,部分地區(qū)房?jī)r(jià)較高點(diǎn)已近“腰斬”。今年年初,一篇“燕郊斷供實(shí)錄:有人2016年賣房“跑路”,有人倒欠銀行26萬(wàn)”使得房貸“斷供”問(wèn)題進(jìn)入大眾視野。房?jī)r(jià)下跌后,購(gòu)房者“虧了”房貸利息又折損了本金,“斷供”真的是一個(gè)可選項(xiàng)嗎?

          天津的購(gòu)房者吳欣(化名)對(duì)記者講述了她的心路歷程。2016年,吳欣在火熱的購(gòu)房形勢(shì)裹挾之下匆忙上車,卻在天津房?jī)r(jià)經(jīng)歷一輪過(guò)山車后,陷入了“賣與不賣”的兩難。對(duì)于是否考慮“斷供”問(wèn)題,吳欣表示,未來(lái)如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌,不排除這一選項(xiàng)。

          事實(shí)上,客戶“斷供”對(duì)銀行也是一樁麻煩事。催收、起訴等流程姑且不論,一旦房?jī)r(jià)跌穿信貸成本,也需要報(bào)損失進(jìn)行核銷。

          記者梳理裁判文書(shū)發(fā)現(xiàn),一旦斷供被銀行起訴,法院基本判令支持銀行訴請(qǐng)的償還本金及逾期利息、罰息、訴訟費(fèi)用等。在判決規(guī)定的還款期限屆滿后,斷供人仍無(wú)法償還貸款的,就會(huì)將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

          北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花對(duì)記者表示,根據(jù)法律規(guī)定,法拍房的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%,一般情況下,法院第一次拍賣時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況,起拍價(jià)定在70%-80%之間,即七、八折。如果流拍,再次拍賣的起拍價(jià)會(huì)更低些。

          戴金花建議,購(gòu)房人如果遇到特殊的情況,確實(shí)無(wú)法按期還貸款,可以選擇跟銀行溝通申請(qǐng)延期還貸,以緩解資金壓力。

          購(gòu)房后6年浮虧40萬(wàn)

          吳欣向記者講述了她買房的歷程。

          2015年到2016年間,吳欣和家人因剛需想要買房,原本2016年春節(jié)前后就想定下房子,但剛要定下一套業(yè)主就反悔了,直接漲價(jià)15萬(wàn),吳欣就放棄了。

          隨后天津的房?jī)r(jià)走勢(shì)是吳欣始料未及的,眼看心儀的戶型從2015年9月的90萬(wàn)左右一路上漲,她內(nèi)心焦急,終于在2016年7月匆忙出手,以自有資金加上銀行貸款總計(jì)130萬(wàn),買下了昆俞欣園的一套兩室一廳。

          后來(lái)小區(qū)同戶型房?jī)r(jià)一路上漲,最高點(diǎn)漲到了210多萬(wàn),吳欣和家人當(dāng)時(shí)感到慶幸。沒(méi)想到的,此后天津房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下,6年過(guò)去小區(qū)同戶型房?jī)r(jià)已較最高點(diǎn)時(shí)“腰斬”,現(xiàn)在吳欣所購(gòu)的同小區(qū)同戶型房子,最近的成交價(jià)僅有113萬(wàn),較吳欣當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)跌去13%。

          眼下吳欣陷入了兩難境地,用她的話說(shuō)就是:“賣,賠錢;不賣后面賠更多”。而且目前不降價(jià)根本賣不出去。吳欣算了一筆賬,6年間她總計(jì)還了約30萬(wàn)房貸,其中10萬(wàn)是本金,20萬(wàn)是利息。如果現(xiàn)在賣掉房子,利息與房?jī)r(jià)下跌,相當(dāng)于虧損近40萬(wàn)。如果不賣,吳欣又切實(shí)面臨著改善性需求。

          記者查閱了中介軟件,部分歷史成交記錄顯示,2016年9月18日至11月7日,昆俞欣園兩室一廳的成交價(jià)在198萬(wàn)至224萬(wàn)區(qū)間,最低2.12萬(wàn)/平,最高2.51萬(wàn)/平成交。而今年1月7日至3月20日,該小區(qū)類似戶型成交價(jià)已經(jīng)降至110萬(wàn)至124萬(wàn),價(jià)格最低1.14萬(wàn)/平,最高1.34萬(wàn)/平。每平米價(jià)格幾近“腰斬”。

          圖片來(lái)源:中介平臺(tái)歷史成交記錄

          還有比吳欣的經(jīng)歷更慘痛的。她表示,賣給她房子的房主疑似已經(jīng)“斷供”。吳欣了解到,2016年房主將房子賣給她后,在天津東麗區(qū)購(gòu)入一個(gè)小別墅,但2021年左右有銀行的起訴傳票寄到吳欣的房屋地址,房主疑似“斷供”,但“斷供”原因吳欣不了解。

          對(duì)于是否考慮過(guò)“斷供”問(wèn)題,吳欣表示,未來(lái)如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌不排除這一選項(xiàng),但還要綜合評(píng)估繼續(xù)還貸和斷供哪個(gè)選項(xiàng)賠錢更少。

          甩鍋給銀行會(huì)上“失信”名單

          在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期,“斷供”這一問(wèn)題較少被關(guān)注,但當(dāng)房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí),“斷供”就成為市場(chǎng)行為,不再罕見(jiàn)。今年初,一篇“燕郊斷供者的自述”就曾在社交媒體刷屏。

          這名“斷供者”自述,他2017年在燕郊置換了一套140平米的三居,總價(jià)426萬(wàn),貸款298萬(wàn),每月月供1.68萬(wàn)元,目前還款總金額80.64萬(wàn)元。但由于自身和大環(huán)境的原因,現(xiàn)在還不起房貸了。

          這名“斷供者”計(jì)算,目前房子市場(chǎng)價(jià)大概值235萬(wàn)至240萬(wàn)元,如果賣掉房子,不僅首付和80萬(wàn)元月供全部賠進(jìn)去,還需要倒找銀行40萬(wàn)元。如果斷供,房子不要了,似乎更合算。

          但他沒(méi)想到的是,銀行把他告上法庭。官司當(dāng)然是輸了,后果是他還要額外承擔(dān)利息、罰息4.99萬(wàn)元,案件受理費(fèi)1.54萬(wàn)元,保全費(fèi)0.5萬(wàn)元,銀行委托的起訴律師費(fèi)12.26萬(wàn)元等費(fèi)用。此外還會(huì)上失信人名單。

          “斷供者”最終勸告大家:“買房一定要量力而行,想要甩給銀行,沒(méi)有可能的?!比绻I了,千萬(wàn)別有斷供的念頭,“別沖動(dòng),砸鍋賣鐵也要還?!?/p>

          這名“斷供者”的自述只是燕郊房?jī)r(jià)變化的一個(gè)縮影。燕郊屬于河北三縣中的三河市,相對(duì)來(lái)說(shuō),交通比較便利,此前政策也比較寬松,還有“通州與北三縣統(tǒng)一規(guī)劃”的遠(yuǎn)景,一度成為“北漂”年輕人的首選。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示,2015年至2017年初,燕郊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)/平多快速漲到3萬(wàn)多/平。

          日前記者在中介平臺(tái)隨機(jī)查詢了燕郊部分小區(qū)的歷史成交價(jià)格發(fā)現(xiàn),燕郊房?jī)r(jià)的高點(diǎn)約在2017年4月左右,彼時(shí)某小區(qū)兩室一廳的成交價(jià)格曾高達(dá)3.1萬(wàn)/平,且成交數(shù)據(jù)較多。而2022年1月至4月,該平臺(tái)上該小區(qū)同類戶型僅成交4套,價(jià)格也從1月的1.4萬(wàn)/平,降至1.3萬(wàn)/平。

          “斷供”不是想斷就能斷

          那么“斷供”究竟是不是“一斷了之”?銀行一般在“斷供”多久后會(huì)發(fā)起訴訟?

          一名銀行信貸經(jīng)理告訴記者,他所在的銀行對(duì)于房貸逾期的客戶一般是先催收,如果累計(jì)六個(gè)月逾期未還或者連續(xù)三個(gè)月未還款,就會(huì)提起訴訟。而房屋處置后不及銀行貸款本金的部分,就會(huì)報(bào)損失核銷。

          記者梳理裁判文書(shū)發(fā)現(xiàn),一旦斷供被銀行起訴,法院基本判令支持銀行訴請(qǐng)的償還本金及逾期利息、罰息、訴訟費(fèi)用等。在判決規(guī)定的還款期限屆滿后,斷供人仍無(wú)法償還貸款的,就會(huì)將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

          對(duì)此,北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華表示,購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商、銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》往往是由銀行提供的格式合同,為了保護(hù)其自身權(quán)益,往往會(huì)在合同違約責(zé)任部分約定購(gòu)房人承擔(dān)的違約責(zé)任,除了提前清償借款、承擔(dān)違約金外,還要求購(gòu)房人支付銀行因主張權(quán)益所支付的費(fèi)用,包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、差旅費(fèi)等。法院會(huì)基于合同中約定合法有效、不違反法律、法規(guī)為由,支持銀行的上述訴訟請(qǐng)求。

          同樣是燕郊“斷供”,記者在裁判文書(shū)網(wǎng)上找到了另一個(gè)判例。

          劉某夫妻因需要購(gòu)買燕郊一處房產(chǎn),在2017年向農(nóng)業(yè)銀行貸款349萬(wàn)元,采用等額本息方式進(jìn)行還款。雙方約定,正常執(zhí)行利率5.39%,逾期執(zhí)行利率為8.085%,分30年還清,雙方還約定,對(duì)逾期借款從逾期之日起在合同約定借款執(zhí)行利率的基礎(chǔ)上上浮50%計(jì)收罰息,直至本息清償為止,對(duì)應(yīng)付未付利息,貸款人依據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)收復(fù)利。此外,如果貸款人未按約定如期還款,銀行有權(quán)提前收回已發(fā)放借款。

          時(shí)隔兩年半后,劉某夫妻不再償還貸款,截至2020年12月,劉某夫妻逾期的本金6萬(wàn)多,逾期的利息、復(fù)利、罰息合計(jì)22萬(wàn),而此時(shí),劉某夫妻的貸款余額還有330多萬(wàn)元。

          法院一審判決,判決生效后的十五日內(nèi),劉某夫妻需要償還承擔(dān)貸款本金及利息359萬(wàn)余元及案件受理費(fèi)1萬(wàn)7千元。如期限屆滿后劉某夫妻仍未還款,將對(duì)他們所購(gòu)買的燕郊房產(chǎn)拍賣。

          還了兩年半的貸款,劉某夫妻現(xiàn)在需要償還的貸款卻比當(dāng)初向銀行貸款的時(shí)候還要多。而且,拍賣后的房屋可能不足以補(bǔ)充還貸資金缺口。

          法拍房回款或至多為市場(chǎng)價(jià)八折

          戴金花對(duì)記者表示,根據(jù)法律規(guī)定,法拍房的起拍價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的70%,一般情況下,法院第一次拍賣時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況,起拍價(jià)定在70%-80%之間,即七、八折。一旦流拍,再次拍賣的起拍價(jià)會(huì)更低些。如果第二次拍賣仍然流拍的,法院可能采取變賣程序,而變賣的價(jià)格,法律上只要求不低于評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的50%,即評(píng)估價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的五折。影響法拍房成交的價(jià)格因素還包括,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境、當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策,以及房屋本身情況,比如購(gòu)買價(jià)格、房齡、朝向、房型、房屋使用年限、房產(chǎn)證辦理情況、房屋位置、周邊的配套設(shè)施環(huán)境、房屋的瑕疵情況等。

          特別需要注意的是,斷供人還將登上“征信系統(tǒng)黑名單”。

          “斷供后,會(huì)影響到征信,后面再申請(qǐng)貸款,同一個(gè)銀行批貸的可能性不高。若是斷供后,銀行起訴至法院,法院判決后仍然無(wú)法履行判決,那么銀行大概率會(huì)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行,要求法院將購(gòu)房人列入失信黑名單,限制高消費(fèi)?!贝鹘鸹ㄕf(shuō)。

          蘇寧金融研究院原宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍?jiān)姆Q:“一旦自然人發(fā)生房貸斷供,將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)黑名單,只要房貸不足部分未償還,將永遠(yuǎn)無(wú)法申請(qǐng)貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢,該不良信用記錄仍將伴隨其五年時(shí)間。在此期間,不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等,都低于無(wú)不良信用記錄的自然人?!?/p>

          戴金花律師對(duì)面臨可能無(wú)法償還房貸的人提出一些建議,如果遇到了特殊的情況,購(gòu)房人確實(shí)無(wú)法按期還貸款,那么可以選擇跟銀行溝通申請(qǐng)延期還貸以緩解資金壓力。如果購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的房屋買賣合同具備解除條件的,可以解除房屋買賣合同。房屋買賣合同解除后,那么可以要求開(kāi)發(fā)商償還銀行的按揭貸款。

          (編輯:馬春園)