不久前，福州取消樓市限購(gòu)政策，購(gòu)買福州五城區(qū)144平方米以下普通住宅無需社保落戶。（人民視覺/圖）

2022年3月，全國(guó)多地漸次放開樓市限購(gòu)政策。

3月1日，鄭州發(fā)布“鄭十九條”，全面放松限購(gòu)限貸。到了3月底，哈爾濱宣布取消限售，稱該政策“歷史使命已完成”，成為2022年首個(gè)取消限售的省會(huì)城市。接著，福州傳出消息，購(gòu)買福州五城區(qū)144平方米以下普通住宅無需社保落戶，限購(gòu)政策取消。

三四線城市也動(dòng)作頻頻。3月26日，河北秦皇島市印發(fā)通知，宣布廢止2017年公布的樓市限購(gòu)政策，稱其“已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)”，成為河北第一個(gè)全面取消房地產(chǎn)限購(gòu)的城市。隨后，浙江衢州發(fā)布政策，在全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)限購(gòu)、限售同時(shí)取消。

從2010年北京首次實(shí)施限購(gòu)以來，這一政策工具斷續(xù)沿用至今。12年來，限購(gòu)政策反復(fù)啟用又取消，歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)變。

上一次取消限購(gòu)發(fā)生在2014年。在“四萬億”投資計(jì)劃刺激下，2008年之后各地大搞開發(fā)，樓市一度狂飆突進(jìn)，房?jī)r(jià)猛漲，庫(kù)存激增。各地先是出臺(tái)“限購(gòu)令”抑制房?jī)r(jià)，隨后迫于庫(kù)存壓力又將限購(gòu)放開。

在限與不限之間，全國(guó)樓市發(fā)生了什么？

限購(gòu)的起點(diǎn)

2010年4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》發(fā)布，提出“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。這份被稱為“國(guó)十條”的文件首次開啟了限購(gòu)大幕。

北京率先響應(yīng)?！皣?guó)十條”出臺(tái)當(dāng)月，北京發(fā)布細(xì)則，要求一戶家庭只能購(gòu)買一套商品房。隨后，上海、廣州等一線城市跟進(jìn)。

中國(guó)人民大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大告訴南方周末記者，2010年出臺(tái)限購(gòu)政策，主要是因?yàn)?009年樓市過熱，房?jī)r(jià)大漲。而2009年房?jī)r(jià)大漲和當(dāng)時(shí)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的政策相關(guān)。

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，引發(fā)席卷全球的金融危機(jī)。中國(guó)政府出臺(tái)四萬億投資計(jì)劃，采取寬松政策提振樓市，推動(dòng)了樓市的火熱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房成交量、銷售額和房?jī)r(jià)漲幅，2009年都創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。

這一年，全國(guó)商品房銷售面積接近10億平方米，較上年增長(zhǎng)42.1%，比此前的歷史高點(diǎn)還高出23%。全國(guó)商品房銷售額突破4萬億，比上年增長(zhǎng)75.5%。新房成交價(jià)格漲幅達(dá)24%，首次超過20%。

在鄭州房企工作了15年的張勇剛對(duì)2009年樓市的火爆印象深刻。他向南方周末記者回憶，當(dāng)時(shí)他所在的鄭州市場(chǎng)房?jī)r(jià)大漲，2008年到2010年兩年間漲了約一倍。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年國(guó)內(nèi)GDP增速由2007年的14.2%大幅下降至9.7%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度大幅回落，2008全年商品房銷售面積同比降19.7%，創(chuàng)2000年以來新低。商品房銷售均價(jià)由2007年的上漲14.8%轉(zhuǎn)為2008年的下跌2%。

為了提振樓市，2008年中央接連發(fā)布四份文件，要求降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、下調(diào)首付比例和個(gè)人信貸利率。2009年初，各地方政府和商業(yè)銀行紛紛響應(yīng)，出臺(tái)房貸利率七折等優(yōu)惠政策。

一系列刺激政策下，2009年樓市迅速回暖。到了年末，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)上漲過快勢(shì)頭。

在2009年12月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，中央對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度從2008年底的“進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸糁撇糠殖鞘蟹績(jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”。第二年，限購(gòu)令出臺(tái)，北上廣等一線城市率先執(zhí)行。

2011年開年，限購(gòu)令再度加碼。當(dāng)年1月26日，國(guó)務(wù)院再發(fā)8條政策，要求“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。

“國(guó)八條”出臺(tái)后，二、三線城市成為主要限購(gòu)對(duì)象。鄭州、太原、武漢等在2011年相繼出臺(tái)細(xì)則，限購(gòu)令在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開。

“我們后來是總共46個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)政策，這46個(gè)城市主要是一些省會(huì)城市，再加上一些計(jì)劃單列城市和（房?jī)r(jià)較高的）熱點(diǎn)城市，包括溫州等。”況偉大介紹。

不降反升，庫(kù)存激增

然而，在限購(gòu)政策下，樓市熱度不降反升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年11月，15個(gè)限購(gòu)城市中僅廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，9個(gè)限購(gòu)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。其中，?？诤腿齺喐恰霸较拊綕q”，同比漲幅分別達(dá)到49%和55.1%。

“咋就按都按不住呢？”當(dāng)時(shí)一家房企老總發(fā)表博客文章感嘆，2010年房地產(chǎn)施工面積、土地收入、銷售面積和銷售額等多項(xiàng)指標(biāo)均突破歷史紀(jì)錄。

張勇剛記得，2011年鄭州頒布限購(gòu)令后，公司的銷售業(yè)績(jī)依然上漲。當(dāng)時(shí)他在鄭州本地一家大型房企任職，2011年公司銷售業(yè)績(jī)還是十幾億，2013年已經(jīng)增長(zhǎng)到三四十億?！霸较拶?gòu)大家越買”。

他回憶，2011年限購(gòu)令之后，鄭州市場(chǎng)上的房企開始采用更多手段拓展客源，從原來的投放廣告變成主動(dòng)去拉客戶。置業(yè)顧問們到鄭州各大鋼材市場(chǎng)、手機(jī)市場(chǎng)，給有買房潛力的老板們送西瓜，還出現(xiàn)房企雇用大媽帶客看房。

“大家無外乎就是比以前做的動(dòng)作更多了，更費(fèi)勁了，但是銷量還是能得到保障的。”張勇剛說。

況偉大解釋，限購(gòu)政策實(shí)施之初，購(gòu)房者處于觀望階段，市場(chǎng)預(yù)期仍較為樂觀。2011年前后，全國(guó)城市化率較低，住房需求依然較大，限購(gòu)之下市場(chǎng)需求不減。

需求不減的同時(shí)，越來越多的新房拔地而起。2010年限購(gòu)令出臺(tái)后幾年里，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存激增。況偉大介紹，2010年全國(guó)庫(kù)存在3萬億平方米左右，到2015年前后已經(jīng)增長(zhǎng)一倍，達(dá)到6萬億平方米上下。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)南方周末記者介紹，房地產(chǎn)去化周期超過18個(gè)月就已屬于供應(yīng)過剩，而2015年前后這一指標(biāo)達(dá)到四十個(gè)月左右。

他分析，2008年金融危機(jī)之后開發(fā)商大量去三四線城市拿地，“結(jié)果蓋出來的房子賣不掉了”。

松綁去庫(kù)存，“棚改”幫了忙

庫(kù)存壓力下，房地產(chǎn)投資放緩，房?jī)r(jià)開始下跌。

李宇嘉介紹，受庫(kù)存壓力的影響，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩。當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅僅有1%，降到歷史最低點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年5月之后，樓市呈整體下跌態(tài)勢(shì)。至2015年7月，70個(gè)大中城市同比整體跌幅高達(dá)6%。

“有個(gè)別城市出現(xiàn)了（房?jī)r(jià)）下降，還有一些城市出現(xiàn)了開發(fā)過度，嚴(yán)重的一些地區(qū)出現(xiàn)了（少有人居住的）‘鬼城’?！睕r偉大說。

如此情境下，2014年各地政府紛紛取消限購(gòu)令。據(jù)央廣中國(guó)之聲報(bào)道，2014年10月7日，海南三亞宣布取消限購(gòu)。至此，全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的城市就只剩下北上廣深這四座一線城市。

到了2015年，房地產(chǎn)調(diào)控開始以去庫(kù)存為重點(diǎn)。人民日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，“房地產(chǎn)去庫(kù)存成為‘國(guó)家任務(wù)’?！?/p>

為了消化庫(kù)存，央行降息降準(zhǔn)，各地紛紛以寬松政策刺激樓市消費(fèi)，公積金貸款門檻降低、貸款額度提高、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)降低等多重組合拳接連打出。

更重要的是，2015年開始，國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)棚改貨幣化安置，要求2015-2017年全國(guó)改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套。

這意味著棚戶區(qū)改造從原來的“分房”為主轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍l(fā)錢”為主。大批手握現(xiàn)金的拆遷戶涌入樓市，成為消化商品房庫(kù)存的購(gòu)買力。

在棚改和寬松政策的刺激下，2016年開始，樓市再度火爆。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資超過10萬億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%。樓市銷售也一片紅火，全年商品房銷售面積突破15億平方米、銷售額突破11萬億元。

張勇剛回憶，2014年取消限購(gòu)令之初，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒啥反應(yīng)。2015年啟動(dòng)貨幣化棚改之后，購(gòu)買力一下子上來了。從2016年5、6月份開始，鄭州樓市銷量開始兩三倍地增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)在2016年下半年漲了50%。

眼看著樓市再度過熱，不少地方又開始重啟限購(gòu)令。據(jù)中國(guó)之聲報(bào)道，2016年9月30日至10月2日，短短三天時(shí)間，鄭州、無錫、濟(jì)南、武漢等共計(jì)9個(gè)城市，先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購(gòu)限貸。

“這7年里調(diào)控沒有放松”

2016年重啟后，限購(gòu)令一直延續(xù)至今。隨著限購(gòu)令的反復(fù)，樓市行情也跌宕起伏。

張勇剛記得，在經(jīng)歷了幾輪行情變化后，行業(yè)內(nèi)甚至總結(jié)出所謂的“0538法則”。“如果年份尾數(shù)帶3和8的話，市場(chǎng)是下行的，但是到了尾數(shù)是0跟5的年頭就會(huì)開始上揚(yáng)?！?/p>

這一民間法則在2018年后失去了效力。2018年，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”被寫入政府工作報(bào)告。之后，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼。到了2021年，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，全年樓市調(diào)控高達(dá)651次，調(diào)控次數(shù)增幅同比高達(dá)33%，刷新歷史紀(jì)錄。

“從2016年底開始調(diào)控以后，一直到2022年，算起來有7年時(shí)間了。這7年里調(diào)控非但沒有放松，而是從市場(chǎng)終端一直收緊到土地口和融資口?！睆堄聞傉f。

2020年8月20日，住建部與央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，首次提及“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，被外界稱為“三道紅線”。此后，房企融資開始受到嚴(yán)格監(jiān)管。

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，土拍“兩集中”啟動(dòng)。

嚴(yán)格監(jiān)管下，2021年下半年以來，多地房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。

李宇嘉分析，根本原因在于，在之前的四萬億投資和去庫(kù)存過程中，各地大建開發(fā)區(qū)、大搞棚改，地方政府財(cái)政資金壓力大，靠大規(guī)模賣地獲得收入。加上開發(fā)商大肆加杠桿，導(dǎo)致金融杠桿過高，監(jiān)管新規(guī)之下資金鏈出現(xiàn)問題。

“限購(gòu)政策是為了防止房?jī)r(jià)大漲，現(xiàn)在有些地方大跌了，都白菜價(jià)了?！睕r偉大說。

在李宇嘉看來，當(dāng)前放松限購(gòu)和2014年有所不同。2014年放松限購(gòu)主要是由于庫(kù)存壓力過大，目前則是監(jiān)管之下房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)不暢，尤其是金融去杠桿導(dǎo)致部分房企負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)暴露，市場(chǎng)產(chǎn)生恐慌情緒。

另外，當(dāng)前新冠疫情環(huán)境下，全球經(jīng)濟(jì)處于下行周期，市場(chǎng)信心和購(gòu)買力不同程度受到影響，這對(duì)樓市預(yù)期走勢(shì)也產(chǎn)生影響。

2022年3月5日，2022年政府工作報(bào)告發(fā)布，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。同時(shí)，政府工作報(bào)告新增了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)”和“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”表述。

（應(yīng)受訪者要求，張勇剛為化名）

南方周末記者 衛(wèi)琳聰