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作者：毛容易

很明顯，樓市放松的腳步在加快，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超60個(gè)城市放松樓市調(diào)控，且尺度越來越大，比如衢州取消限購限售、秦皇島廢止限購......

1、自下而上的放松

這一輪樓市放松有兩個(gè)特點(diǎn)。

1）放松自三四線城市展開。

今年2月中旬，山東菏澤下調(diào)首套房比例，首付降至20%，隨后贛州、重慶跟上，打響“首付2成”之戰(zhàn)，于此更多城市加入放松行列。

此輪放松，自三四線城市開始，向一二線蔓延。從山東菏澤、贛州，到如今的衢州、秦皇島，三四線城市幾乎已經(jīng)全面展開；一二線城市則是定點(diǎn)開花，重慶、鄭州，哈爾濱等。

當(dāng)下樓市調(diào)控，正開啟一場自下而上地放松。

2）放松尺度越來越大。

早期的放松只是圍繞購房補(bǔ)貼、房貸周期加快、下調(diào)房貸利率等形式展開，最多開啟首付兩成，這已經(jīng)算得上最大尺度的放松了，然而現(xiàn)實(shí)更加魔幻。

鄭州取消認(rèn)房認(rèn)貸，定向取消限購，重啟貨幣化棚改，這還沒完，據(jù)中國新聞周刊報(bào)道，鄭州18條發(fā)布不久后，部分區(qū)域又取消了執(zhí)行7年的差額20%個(gè)稅，改為按照總價(jià)1%征收，一套房至少省掉幾十萬。

再是最近的，浙江衢州打響全國首個(gè)取消限購限售的城市，以及秦皇島，河北省第一個(gè)廢止限購令的城市。

樓市赤裸裸地放松，尺度之大。背后的底氣是誰給的？

我認(rèn)為，有監(jiān)管層的意思，也有自身的需要。

監(jiān)管層已經(jīng)不止一次給樓市吹暖風(fēng)了，其中，最直接的有兩次——

3月初，2022年政府工作報(bào)告指出“支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

3月中旬，國家六部委聯(lián)合表態(tài)，從化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)到不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，再到穩(wěn)定市場預(yù)期等，全都說了一遍。

這個(gè)信號(hào)再明確不過了，接下來的樓市就是要往寬松走。

另外，放松也有自身的現(xiàn)實(shí)因素，三四線城市庫存量大，新房銷售去化慢，這也影響了三四線城市的土地收入。

要知道，三四線城市沒有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)稅收，政府的財(cái)政收入大部分都是靠賣地，土地收入減少直接影響的是財(cái)政，沒有收入就沒有支出，發(fā)展、民生，談何容易？

2、穩(wěn)房地產(chǎn)就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)

為什么樓市刺激越來越強(qiáng)？本質(zhì)上是為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

3月30日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)表示，“當(dāng)前國際形勢更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大”。

中美毛衣戰(zhàn)、俄烏戰(zhàn)爭，外加疫情肆虐，按照這個(gè)趨勢下去，當(dāng)年度要想完成預(yù)期5.5%的增速，有困難。

單就疫情的影響，深圳、上海兩座城市先后停擺，直到現(xiàn)在上海依然是處于停滯狀態(tài)。國內(nèi)兩座最富裕的城市深受疫情之害，可以預(yù)見，2022年一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不會(huì)好看。

根據(jù)央行發(fā)布的2022年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告，中國銀行家宏發(fā)經(jīng)濟(jì)熱度為34.4%，比上季度下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)家宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為35.7%，比上季度下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

以及在報(bào)告中顯示，居民消費(fèi)意愿跌至冰點(diǎn)，我國選擇對(duì)大額商品與旅游增加支出的居民分別下滑至19.5%與17.2%，均處于歷史低位水平。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)都在下降，當(dāng)下務(wù)必找到一個(gè)出口，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，誰有這么大能耐，唯有房地產(chǎn)行業(yè)。

2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度達(dá)到36%，近4成的財(cái)政貢獻(xiàn)度，只有房地產(chǎn)了。

再說GDP，2020年房地產(chǎn)占GDP比重7.3%，這僅僅是房地產(chǎn)業(yè)，如今把房地產(chǎn)相關(guān)的上下游鏈加起來，可占盡GDP的30%。房地產(chǎn)行業(yè)沉淀了巨量的資金，這也是其他行業(yè)不可替代的。

實(shí)際上，中國家庭的財(cái)富近6成都集中在房子上，有數(shù)據(jù)顯示，住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例為59.1%。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)以及居民財(cái)富非常重要。穩(wěn)房地產(chǎn)就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，這不是一句空話。

怎么穩(wěn)？首先是穩(wěn)房企，過去諸多房企受“三道紅線”壓制，融資渠道會(huì)鎖死，要知道房產(chǎn)這行玩的就是高負(fù)債，高杠桿，高周轉(zhuǎn)，無法融資，等于打了他們七寸。所以從2020年以來，我們可以看到不斷有房企暴雷。

當(dāng)然，不是說房企不應(yīng)該降杠桿，但個(gè)人看來，政策要有靈活性和區(qū)別性，不能一棍子打死所有。值得一提的好消息是，部分瀕臨倒閉的房企已有國資進(jìn)入，比如華夏幸福，實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組1048億，這是個(gè)好兆頭。

其次是樓市調(diào)控，說實(shí)話，之前的調(diào)控太嚴(yán)格了，就拿深圳來說，二手房指導(dǎo)價(jià)直接把樓市鎖死，成交量一次比一次低，刷新歷史下限?？赡茉诋?dāng)時(shí)來看，是合時(shí)宜的，必須抑制過熱的深圳樓市，但現(xiàn)在來看，是有必要調(diào)整的。

為樓市松綁，滿足合理住房需求，增加投資信心，拉動(dòng)住房消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長是當(dāng)下緊要的。

3、樓市報(bào)復(fù)性回暖？

不能粗暴地認(rèn)為，樓市放松就能促使回暖，當(dāng)下的市場表現(xiàn)出強(qiáng)烈的分化行情。

回暖最為明顯的，典型如鄭州。據(jù)央視新聞報(bào)道，鄭州二手房與去年12月周均相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，而成交增幅提升70%；部分新樓盤的打折送禮品的優(yōu)惠力度都有所減少。

鄭州這一輪放松可以寫進(jìn)歷史了，同類級(jí)別的城市，沒有比它尺度更大的了，所以樓市復(fù)蘇明顯。

但也有城市即使出了政策，樓市表現(xiàn)依然低迷，比如哈爾濱，廢止3年限售政策。這種看起來很猛的舉措，實(shí)則對(duì)于樓市刺激很弱。

限售是鎖周期，對(duì)于自住群體來說，3年限售期基本無影響；對(duì)于投資客來說影響也有限，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資本就是長時(shí)間持有，而非短炒，這點(diǎn)投資客都清楚。

再說了，哈爾濱的3年限售從網(wǎng)簽之日就開始計(jì)算，其實(shí)真正限售時(shí)長不過1-2年。

自2021年8月至今，哈爾濱新房價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月下跌。最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，二手房掛盤超過10萬多套，高庫存壓力，去化時(shí)間漫長，投資需謹(jǐn)慎。

哈爾濱一直沒限購過，如今取消限售也是不痛不癢。面臨經(jīng)濟(jì)下行，人口流出，哈爾濱的處境只會(huì)更加艱難，此次取消3年限售，個(gè)人認(rèn)為，不僅帶不動(dòng)樓市，甚至?xí)铀賿伿邸?/p>

簡而言之，樓市回暖需要結(jié)合政策力度，以及城市來區(qū)分看待，政策力度越強(qiáng)，城市能級(jí)越高，回暖越明顯，反之亦然。