2007年的夏天，大洋彼岸的漂亮國爆發(fā)了次貸危機(jī)，這場危機(jī)不僅讓美國的房地產(chǎn)市場崩盤，還將全球拖入金融危機(jī)的泥潭。

而差不多同一時間的中國，一個26歲的女孩卻成為了中國內(nèi)地的女首富，她就是碧桂園的楊惠妍。

楊惠妍所代表的房地產(chǎn)行業(yè)在中國奪下首富寶座，與漂亮國的地產(chǎn)崩盤形成了鮮明的對比。也就是從這一年開始，中國的房地產(chǎn)市場即將迎來自己的黃金時代。此后王健林、許家印先后登上首富的寶座。

房地產(chǎn)也沒有辜負(fù)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，為中國撐過不久后即將到來的2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)起到了重要作用。

首富、騎士、野蠻人

但同樣是這一年（2007年），孫宏斌則經(jīng)歷了自己人生中第二個重大考驗（第一個考驗是1990年的那場牢獄之災(zāi)）——被迫賣掉了自己一手創(chuàng)建的順馳。

1994年-2004年，孫宏斌用了10年的時間東山再起，并將順馳打造成了能夠與萬科抗衡的頂尖房企，其瘋狂搶地的狂野作風(fēng)，也被業(yè)界冠上了“孫瘋子”的名號。然而在瘋狂地擴(kuò)張之后，順馳的至暗時刻也即將到來。

2004年3月開始，針對房地產(chǎn)發(fā)展過熱問題，政策部門進(jìn)行了宏觀調(diào)控，順馳的資金鏈越來越緊張，而上市之路也因為宏觀調(diào)控而夢斷，順馳集團(tuán)難逃被賣掉的局面。

失去了順馳的孫宏斌沉寂了一段時間，據(jù)說彼時的他經(jīng)常會在KTV里歇斯底里地吼著崔健的《一無所有》。不過那時的他還真不是“一無所有”，在2003年創(chuàng)立的主攻高端房地產(chǎn)的融創(chuàng)成了孫宏斌翻身的機(jī)會。

僅僅過了1年，2008年12月，孫宏斌用自己慣用的方式宣告了“孫瘋子”，豪擲20.1億買下北京海淀西北旺地塊——“孫瘋子”回來了！

不過這次重出江湖的老孫，不僅要貫徹自己“瘋子”本色，還開始當(dāng)起了“白衣騎士”。

2011年，綠城地產(chǎn)遭遇資金鏈緊張，孫宏斌挺身而出，買綠城房子為其站臺。

2014年，佳兆業(yè)瀕臨破產(chǎn)，融創(chuàng)資約45.5億港元收購郭氏家族持有的佳兆業(yè)49.25%股權(quán)。

2017年1月，孫宏斌斥資150.41億救樂視于水火，并且親自接手樂視的爛攤子，讓賈躍亭得以出國專注做汽車。這件事，不僅讓孫宏斌“白衣騎士”形象最“高大”的一次，也多了一頂“接盤俠”的帽子。

2017年的7月中旬，中國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一場世紀(jì)大交易——融創(chuàng)攜手富力地產(chǎn)，以637.5億元的價格接盤了萬達(dá)的13個文旅項目以及76個酒店。

那是曾經(jīng)貴為首富的王健林最落寞的時刻，也是“白衣騎士”孫宏斌最高光的時刻。

彼時的孫宏斌，自稱這筆交易是“摘桃”撿了便宜。這騎士當(dāng)?shù)?，絕對是男友力MAX。

回顧那幾年里，大部分的房企老板們真的是到處撒錢買買買。

例如曾經(jīng)的首富許家印，就接棒老孫成為第二位挺身而出的白馬騎士。恒大在法拉第未來走投無路、求助無門即將倒下的時刻伸出了援助之手。當(dāng)然，這場營救最終也是不歡而散。

還有房地產(chǎn)發(fā)家的“野蠻人”寶能姚老板，先是試圖叩開萬科的大門，爭奪這個TOP3房企的控制權(quán)，與王石展開震驚全國的“寶萬之爭”。隨后又閃電“襲擊”了玻璃行業(yè)的龍頭企業(yè)南玻A，以及董明珠的格力電器，在資本市場掀起一陣陣巨浪。

騎士們跌落馬下

不過，2021年的今天，上述的這些大佬們都陷入了自己的困境。近期更是頻頻爆出房企大佬們“消失”的消息：

先是泰禾老板黃其森協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查，暫時失去對公司的管理權(quán)；

此后，廣州市中級人民法院的一份公告提出寶能老板姚振華欠債后“下落不明”（已經(jīng)辟謠），直接沖上熱搜；

恒大的許老板同樣因為缺席3月22日召開的恒大集團(tuán)投資者會議，引發(fā)眾多猜疑。

然后，就是融創(chuàng)孫宏斌。3月25日，融創(chuàng)公告稱，預(yù)計不能如期兌付債券“20融創(chuàng)01”的本息以及“21融創(chuàng)03”的利息，原因是“無法籌措到足額資金”。消息公布之后，融創(chuàng)的“20融創(chuàng)01”債券價格暴跌41.57%，價格只剩36.83元。

房地產(chǎn)大佬們?yōu)楹谓舆B陷入困境？

最主要的原因就是行業(yè)發(fā)展模式在遭遇政策和時代變化之后，發(fā)生了根本的轉(zhuǎn)變。

過去20多年，房地產(chǎn)堪稱造富機(jī)器，這背后是需求旺盛+高杠桿發(fā)展模式。

從需求上看，1998年住房商品化改革開始，經(jīng)過20多年的發(fā)展，城鎮(zhèn)化率從1998年的33.35%，增長到2021年年末的64.72%，差不多翻了一倍。人口從農(nóng)村遷往城市，城鎮(zhèn)人口的增長帶來了大量的住房需求。

而開發(fā)商這邊，玩的就是資金的游戲， “前期融資—開發(fā)貸—銷售回款”環(huán)環(huán)相扣、高速周轉(zhuǎn)。加上銀行的青睞，開發(fā)商們借新還舊的游戲玩得溜得很。

在高負(fù)債模式之下，中國房企的負(fù)債總額從2000年的1.9萬億到2020年飆升到85.7萬億，增長超85倍。

可以說，房企的繁榮就是靠負(fù)債堆起來的。

但2020年“三道紅線”出爐，就是要整頓房地產(chǎn)的金融游戲。

當(dāng)外部融資依舊不暢、銷售回款仍未見底，而償債高峰即將到來之際，開發(fā)商們好日子也就到頭了。前有恒大、泰禾、華夏幸福、佳兆業(yè)、陽光城、奧園、藍(lán)光、正榮、當(dāng)代置業(yè)、花樣年等排隊爆雷的；后有融創(chuàng)、世茂、富力、融信、中南、祥生、中梁、榮盛等存在諸多潛在風(fēng)險的房企（這些企業(yè)一定要注意）。

玻璃大王曹德旺曾經(jīng)說過，有些開發(fā)商自己一分錢不出，從銀行貸款，花幾個月建好房子，然后把房子賣掉，幾十億的利潤就來了，這錢賺得太容易了。這種“容易錢”，不僅在開發(fā)商，還有一些“本來就有錢的人”和“幸運(yùn)的人”。

有錢人憑借著房產(chǎn)等資源越來越有錢，窮人卻越來越窮。結(jié)果就是部分人過度富裕、多數(shù)人富裕不起來。這種金字塔型的社會結(jié)構(gòu)，對立越來越明顯。這并不符合共同富裕的時代要求，必然也要面臨調(diào)整。

所以，最近雖然我們看到很多托底乃至刺激房地產(chǎn)的政策出臺，但這些都是迫于當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的。畢竟，房地產(chǎn)不僅能通過固定資產(chǎn)投資直接拉動經(jīng)濟(jì)增長，還能通過賣地收入補(bǔ)充地方的土地財政，更是經(jīng)由上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動一系列產(chǎn)業(yè)的繁榮。

不過，這種刺激效應(yīng)已面臨邊際遞減的尷尬，而作為反面的擠壓實體經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險、民生壓力等問題愈發(fā)突出。

尤其是考慮到居民收入、杠桿率及房價本身所處的位置，新一輪松綁，更大作用在于維穩(wěn)和扭轉(zhuǎn)預(yù)期，對于高能級城市或許不乏刺激作用，但大多數(shù)城市能維持房價不跌就相當(dāng)不錯了。

沒錯，未來無論政策如何松綁，樓市恐怕都回不到過去了。

結(jié)語

今天的文章里，我大篇幅地提到了融創(chuàng)，在文章的結(jié)尾我還就再多說幾句融創(chuàng)。

融創(chuàng)目前最大的危機(jī)是流動性，短期債務(wù)壓頂了，資產(chǎn)負(fù)債為86.6%，非受限現(xiàn)金短債比為1.11，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%。

非常值得注意的，就是在前不久的兌付危機(jī)中，初步展期方案提到：融創(chuàng)董事會主席孫宏斌將為涉資40億元的債務(wù)提供擔(dān)保，并承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

這已經(jīng)不是孫宏斌第一次為融創(chuàng)“輸血”了。但這次老孫把自己“押上”很大的一個目的，就是要給外界的信心。

從公司的基本面分析，據(jù)2021半年財報顯示，融創(chuàng)的總土地儲備面積為2.78億平方米，權(quán)益土地儲備約1.64億平方米。

橫向?qū)Ρ瓤纯矗?021年上半年，融創(chuàng)以2.3萬億元的總土儲貨值排在第三位，而權(quán)益貨值以1.4萬億排在第四位。可以說這樣的基本面還是很優(yōu)質(zhì)的，并且這些土儲集中分布在長三角和環(huán)渤海的核心城市。

如今，融創(chuàng)已開啟全方位自救模式，從賣資產(chǎn)到孫宏斌“賭上自己”。都是希望進(jìn)一步給低迷的市場提供信心。

加上中國的房地產(chǎn)市場是個明顯的政策市，近期政策端頻傳的“暖”信號，還是可以緩解房企的危機(jī)的。

所以我們看到，過去這一周地產(chǎn)股還是表現(xiàn)非常不錯的。不過，以孫宏斌為代表的昔日的騎士們能否迎來自己的“白衣騎士”，我們還需要靜靜等待。

注：本文不構(gòu)成任何投資建議。股市有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。沒有買賣就沒有傷害。