中國(guó)基金報(bào)記者 吳羽

30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2021年年報(bào)。在2021年，在外部環(huán)境出現(xiàn)巨大挑戰(zhàn)的情況下，萬(wàn)科凈利罕見(jiàn)下降45.7%，遠(yuǎn)低市場(chǎng)預(yù)期。

31日早上，萬(wàn)科舉行2021年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)。不同于往年傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)會(huì)，此次會(huì)議開(kāi)場(chǎng)并沒(méi)有由董事會(huì)秘書(shū)朱旭介紹業(yè)績(jī)情況，而是董事長(zhǎng)郁亮走上臺(tái)前，主動(dòng)向52萬(wàn)股民分析2021年利潤(rùn)下滑的原因，郁亮主動(dòng)致歉稱，21年業(yè)績(jī)不好，讓股東失望了。但他同時(shí)表達(dá)了萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心和信心。

而隨著管理層和投資者的交流，萬(wàn)科的股價(jià)從早盤(pán)一度跌超3%一度拉漲超6%，最終收漲3.48%，最新股價(jià)19.64元每股，市值2188億元。

究竟是什么情況？

凈利罕見(jiàn)驟跌超45%

郁亮致歉與反思

3月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2021年報(bào)：公司營(yíng)業(yè)收入4,528億元，同比僅增長(zhǎng)8.0%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225億元，同比下降45.7%。這是萬(wàn)科38年發(fā)展史上，繼1995年、2007年后，第三次凈利潤(rùn)下滑。

對(duì)于下降原因，董事會(huì)主席郁亮在年報(bào)《致股東》中反思了下降原因。從財(cái)務(wù)層面看，2021年萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因子，2021年萬(wàn)科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司凈利潤(rùn)具有決定性作用。

其坦言，盡管公司較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但公司的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進(jìn)，導(dǎo)致毛利率下滑。同時(shí)，充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬(wàn)科過(guò)往快速發(fā)展的機(jī)制保障，在追求效率優(yōu)先的高速增長(zhǎng)階段，這一機(jī)制能更快地響應(yīng)市場(chǎng)、捕捉機(jī)會(huì)，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。但隨著近年來(lái)業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤(pán)表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績(jī)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，他進(jìn)一步檢視和反思內(nèi)因。

管理方面，他認(rèn)為過(guò)去三年，過(guò)去充分授權(quán)、分布式的特點(diǎn)，造成了離散度大的問(wèn)題。他表示，萬(wàn)科過(guò)去一直是充分授權(quán)、分布式的機(jī)制，這在行業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，有利于迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，有單一公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，會(huì)表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問(wèn)題，拉低整體表現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩方面：第一，項(xiàng)目操盤(pán)能力的分化，萬(wàn)科做過(guò)不少好的項(xiàng)目，但沒(méi)能將這些好項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)完全復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)為整個(gè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)。第二，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機(jī)制，投資額度直接分到區(qū)域，提高了一線的積極性，但在市場(chǎng)深度調(diào)整的時(shí)候，也容易造成當(dāng)?shù)毓靖吖雷陨硎袌?chǎng)潛力，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下自己消化不了的項(xiàng)目。

業(yè)務(wù)層面，多賽道同時(shí)探索所付出的成本，比預(yù)想更大，也對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。他表示，2014年，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索時(shí)，嘗試的賽道比較多，因?yàn)橐匀f(wàn)科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續(xù)發(fā)展。但多賽道同時(shí)探索所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)估。過(guò)去開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但市場(chǎng)環(huán)境變化之后，這些學(xué)費(fèi)對(duì)業(yè)績(jī)的影響就顯露了出來(lái)。

在反思的最后，郁亮誠(chéng)懇表達(dá)了他的歉意，“2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬(wàn)名萬(wàn)科股東表示誠(chéng)摯的歉意”。

年內(nèi)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升

房地產(chǎn)業(yè)過(guò)高、過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)

與此同時(shí)，郁亮向投資者表達(dá)了萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他指出，2022年，萬(wàn)科的工作任務(wù)是8個(gè)字：止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升。

他表示，萬(wàn)科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤(rùn)下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過(guò)去發(fā)展中累積的短板問(wèn)題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問(wèn)題就會(huì)以凈利潤(rùn)下滑的方式敲響警鐘，提醒萬(wàn)科必須始終對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心，正視問(wèn)題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)，期待明年給大家交上合格的答卷。

萬(wàn)科企穩(wěn)回升的底氣是什么？在業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮對(duì)于進(jìn)行了詳細(xì)拆解。他指出，萬(wàn)科的信心主要來(lái)自于兩個(gè)外部基礎(chǔ)和三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)。

第一個(gè)外部基礎(chǔ)，是有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)。中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門(mén)和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)，萬(wàn)科對(duì)政策環(huán)境有信心。經(jīng)過(guò)調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過(guò)高、過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸。這是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。

第二個(gè)外部基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍是規(guī)模超十萬(wàn)億的巨大市場(chǎng)，常做常有、常做常新。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場(chǎng)，規(guī)?？隙ǔ^(guò)十萬(wàn)億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是萬(wàn)科現(xiàn)在和未來(lái)的主要業(yè)務(wù)，這門(mén)生意未來(lái)仍會(huì)常做常有。另一方面，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場(chǎng)景越來(lái)越多樣化，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會(huì)常做常新。萬(wàn)科以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，形成了有自身特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。

對(duì)于支撐企穩(wěn)回升的三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進(jìn)行了更詳細(xì)的說(shuō)明。

第一個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時(shí)未來(lái)2到3年的儲(chǔ)備有保障。它主要通過(guò)三方面進(jìn)行支撐，一是通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報(bào)水平。二是通過(guò)繼續(xù)堅(jiān)持高質(zhì)量投資。萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開(kāi)始對(duì)投資進(jìn)行集中管控，提高對(duì)投資的要求，包括項(xiàng)目盈利水平、團(tuán)隊(duì)操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。三是來(lái)自于現(xiàn)有儲(chǔ)備資源。郁亮表示，萬(wàn)科有錢(qián)買(mǎi)地，也不缺地。目前萬(wàn)科在建面積1億平方米，擬開(kāi)發(fā)面積超過(guò)4500萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備資源充足，可以支持未來(lái)2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。此外，截止去年底，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過(guò)7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這些已售未結(jié)資源，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，對(duì)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)形成有力支撐。

第二個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、營(yíng)運(yùn)凈收入（NOI）率勢(shì)頭好，正在逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。

首先，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)收入過(guò)去十年復(fù)合增速超過(guò)30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，印力近五年為20%，2021年萬(wàn)科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過(guò)400億。同時(shí)，上述業(yè)務(wù)NOI率都表現(xiàn)出了良好勢(shì)頭，物流穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%，其中冷鏈超過(guò)7%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項(xiàng)目超過(guò)了6%，印力近兩年的重要新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，首個(gè)完整年超過(guò)6%。

其次，探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完。萬(wàn)科一直堅(jiān)持追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，因此采取成本法對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)量，折舊攤銷在成本費(fèi)用里進(jìn)行列支，去年合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用已達(dá)80億元，客觀上對(duì)報(bào)表利潤(rùn)存在影響。今年，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總體將開(kāi)始形成正向貢獻(xiàn)。

同時(shí)，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會(huì)對(duì)具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來(lái)越大，符合投資收益標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，也為經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，萬(wàn)科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億的利潤(rùn)。再例如，去年萬(wàn)緯物流通過(guò)增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價(jià)。這類合格資產(chǎn)，將對(duì)萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jī)構(gòu)成有力支撐。

第三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬(wàn)科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬(wàn)科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

對(duì)于2022年的業(yè)績(jī)，郁亮表達(dá)了明確的信心，相信行動(dòng)和努力將支撐公司在2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。

是否“業(yè)績(jī)洗澡”？

祝九勝：沒(méi)有必要也更不可能

有投資者在業(yè)績(jī)會(huì)上質(zhì)疑四季度單季凈利潤(rùn)同比減73.05%，是否存在“業(yè)績(jī)洗澡”？（即上市公司刻意壓低公司業(yè)績(jī)，將一些利潤(rùn)推遲到下一個(gè)發(fā)布期進(jìn)行集中體現(xiàn)，從而達(dá)到下一個(gè)發(fā)布期業(yè)績(jī)大漲的一種手段）

萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在發(fā)布會(huì)上回應(yīng)稱，四季度的下幅為什么下降了，有三個(gè)因素，第一是我們的結(jié)算時(shí)間分布，在四季度占了40%，結(jié)算當(dāng)中的權(quán)益比例下降了5個(gè)多點(diǎn)；第二個(gè)，我們的投資收益基本會(huì)在四季度進(jìn)行盤(pán)賬，第三個(gè)是計(jì)提方面的影響，我們?cè)谒募径瘸霈F(xiàn)了市場(chǎng)明顯下行，我們的一些投資發(fā)生了比較大的虧損。

隨后他比喻：“業(yè)績(jī)洗澡的門(mén)票不能太貴吧，郁亮在內(nèi)的管理層因?yàn)闃I(yè)績(jī)下降個(gè)人收入也是大幅下降的，如果萬(wàn)科干部員工為此付出的代價(jià)也是兩個(gè)數(shù)量級(jí)以上。用這么貴的代價(jià)去業(yè)績(jī)洗澡，沒(méi)有必要也更不可能，我們是在公開(kāi)市場(chǎng)上披露自己的業(yè)績(jī)，我們所做的每一步都要經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)和檢視。我們更愿意選擇‘沖澡’的方式，用涼水澆一下自己的頭，遏制沖動(dòng)的身子，讓自己的體格更健康，頭腦更清醒?！?/p>

未來(lái)兩年

萬(wàn)科開(kāi)發(fā)毛利潤(rùn)保持20%左右

此外，祝九勝表示，公司未來(lái)兩年的開(kāi)發(fā)毛利率可維持在20%水準(zhǔn)。主要有三方面的支撐：一是公司有7100億已售未結(jié)轉(zhuǎn)；其次，投資機(jī)制發(fā)生了變化，會(huì)以特別好為一個(gè)投資新標(biāo)準(zhǔn)；第三，成立了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，有助于提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

擬推史上最高比例分紅

3月股價(jià)的下跌時(shí)非理性下跌，當(dāng)時(shí)就要回購(gòu)

發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，萬(wàn)科推出回購(gòu)計(jì)劃和歷史上最高比例的分紅派息預(yù)案，在兼顧企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，用實(shí)際舉措，來(lái)保障股東的利益。公司稱將在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展20-25億元回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

就回購(gòu)股份的問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭表示：“一直以來(lái)有很多股東在詢問(wèn)回購(gòu)的時(shí)點(diǎn)、金額、股價(jià)等等。這次的回購(gòu)我們策劃了很久，其實(shí)去年的時(shí)候就考慮過(guò)要回購(gòu)?！?/p>

朱旭表示，今年3月份，在短短的9個(gè)交易日內(nèi)萬(wàn)科股價(jià)就從人民幣19.5元跌到人民幣14.4元，這屬于一種非理性下跌，當(dāng)時(shí)公司就決定啟動(dòng)回購(gòu)來(lái)維護(hù)股價(jià)。但由于3月份是年報(bào)窗口期，根據(jù)規(guī)定，年報(bào)披露30日前不能回購(gòu)，公司也與監(jiān)管方做了溝通，但都沒(méi)批準(zhǔn)。于是我們就將回購(gòu)議案跟隨年報(bào)提交了董事會(huì)審議，那么回購(gòu)預(yù)案里我們就約定了股價(jià)，是在董事會(huì)審議前30日交易日的均價(jià)，也是避免股價(jià)非理性下跌。

郁亮不拿673萬(wàn)獎(jiǎng)金

萬(wàn)科已取消所有高管層級(jí)

郁亮也坦言，交出這樣的成績(jī)單，他倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。而他更是主動(dòng)放棄2021年度全部獎(jiǎng)金。

報(bào)告期內(nèi)，在公司任職的8位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員從本集團(tuán)合計(jì)獲得稅前報(bào)酬人民幣3,409.6萬(wàn)元，同比下降50.0%。

其中，郁亮自愿放棄其2021年度全部獎(jiǎng)金。年報(bào)顯示，根據(jù)公司2018年第一次臨時(shí)股東大會(huì)決議，經(jīng)第十九屆董事會(huì)薪酬與提名委員會(huì)第九次會(huì)議確認(rèn)，郁亮2021年年度即時(shí)現(xiàn)金薪酬總額673.5萬(wàn)元。由于郁亮自愿放棄年度獎(jiǎng)金，其2021年度實(shí)際發(fā)放的年度現(xiàn)金薪酬154.7萬(wàn)元，同比下降87.6%。

而在今天的交流會(huì)上，郁亮在談到有信心實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標(biāo)時(shí)表示，任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。

他透露，萬(wàn)科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。郁亮目前在萬(wàn)科內(nèi)部同時(shí)兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問(wèn)題，總裁祝九勝同時(shí)兼任長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。

其它亮點(diǎn)

1.去年18萬(wàn)億元或是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)天花板

郁亮表示，2021年全國(guó)商品房銷售額達(dá)到了18萬(wàn)億元，這或許就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的天花板。

2.未來(lái)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的盈利貢獻(xiàn)不會(huì)小，上市是成功的標(biāo)志之一

郁亮表示，從財(cái)務(wù)表現(xiàn)上看，萬(wàn)科現(xiàn)在和未來(lái)相當(dāng)時(shí)間之內(nèi)，相信收入里面相當(dāng)大的比例會(huì)來(lái)自于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。不過(guò)雖然目前盈利以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，但能看到盈利貢獻(xiàn)中，未來(lái)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的貢獻(xiàn)也不會(huì)小。

未來(lái)公司以每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市為成功標(biāo)志之一。郁亮還希望機(jī)構(gòu)投資者能夠用新的估值模型來(lái)看萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

郁亮透露，2021年中國(guó)新增的超高層物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其中，大約一半由萬(wàn)物梁行提供服務(wù)。

3.萬(wàn)物云分拆上市：孩子胃口變大 家里不夠吃了

根據(jù)年報(bào)顯示，經(jīng)過(guò)八年的探索和布局，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭全面向好，其中包括萬(wàn)科泊寓、萬(wàn)物云、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)板塊。

其中，萬(wàn)物云正準(zhǔn)備分拆上市，萬(wàn)科物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全表示，當(dāng)下萬(wàn)物云上市時(shí)點(diǎn)更合適，投資者給的估值會(huì)更為理性。

萬(wàn)科希望經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)能夠獨(dú)立上市？郁亮說(shuō)道：“孩子長(zhǎng)大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨(dú)立去發(fā)展。如果還放在萬(wàn)科內(nèi)部，獨(dú)立融資的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。父母應(yīng)該鼓勵(lì)孩子長(zhǎng)大成人。”

4.如果沒(méi)有城中村二房東業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢(qián)

郁亮提到深圳城中村二房東模式舉例，他表示，萬(wàn)科希望發(fā)揮機(jī)構(gòu)固定的作用，對(duì)城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造，但這種二房東的模式，讓萬(wàn)科付出了很大的代價(jià)，如果沒(méi)有城中村二房東業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢(qián)了。

5.萬(wàn)科的定位仍是行業(yè)頭部力量、第一陣營(yíng)

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，未來(lái)，行業(yè)集中度會(huì)繼續(xù)提高，頭部企業(yè)的集中度也會(huì)提高一些，但市場(chǎng)中仍會(huì)有眾多的中小企業(yè)存在。萬(wàn)科仍希望是行業(yè)里的頭部力量，第一陣營(yíng)，這是我們自己的定位和要求。

6.萬(wàn)科在保證自身安全前提下關(guān)注并購(gòu)機(jī)會(huì)

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，郁亮表示，萬(wàn)科并購(gòu)兩個(gè)原則：第一，保證自己安全，不給行業(yè)添麻煩；第二，我們盡我們所能，做一些對(duì)行業(yè)良性發(fā)展的事情，留意行業(yè)（并購(gòu)）機(jī)會(huì)。

7.在把握好結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的前提下,融資會(huì)適當(dāng)增加

對(duì)于未來(lái)融資策略，祝久勝指出，萬(wàn)科會(huì)首先把業(yè)務(wù)干好，陪襯好資金來(lái)源。在把握好結(jié)構(gòu)和節(jié)奏的前提下，只要業(yè)務(wù)還在發(fā)展，萬(wàn)科的融資就會(huì)適當(dāng)增加。而只要控制好不同資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)，把業(yè)務(wù)干好了，就不怕找不到錢(qián)。萬(wàn)科更看重的是，能夠?yàn)樯鐣?huì)提供多少合格資產(chǎn)，為債權(quán)人提供多少合格的投資標(biāo)的。萬(wàn)科也會(huì)持續(xù)嚴(yán)格要求自己。

最后，一圖看懂萬(wàn)科2021年年報(bào)：