原創(chuàng) 劉曉博

2022年5月17日一大早，樓市再爆大新聞：

作為強二線城市之冠、一線城市新的最有力競爭者的杭州，也大幅松綁樓市了。

杭州住房保障和房產(chǎn)管理局在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，宣布了一系列樓市新政（下圖）：

杭州樓市新政的核心內(nèi)容是：

1、在本市限購范圍內(nèi)購買二手住房，落戶本市未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非本市戶籍家庭需在購房之日前1年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿12個月。

2、本市限購范圍內(nèi)，個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

3、符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套；報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。

這幾條政策的含金量都非常大。

以前，即便你落戶杭州，也需要2年社保才能買房（新房、二手房）；現(xiàn)在，落戶（即便落戶在非限購區(qū)域）即可買限購區(qū)域的二手房。但買新房仍然要落戶+2年社保（如果無社保，仍然需要落戶5年）。

對于外地人（無杭州戶籍），之前買房需要4年社?！，F(xiàn)在買二手房只需1年社保（或個稅）；買新房仍然4年社保。

三孩家庭限購區(qū)域可以多買1套，而且優(yōu)先打新。個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

下圖是杭州官方公布的，購買二手房新老政策對比。

杭州這次樓市新政，有兩大特點：第一，力度比較大；第二，非常有技巧。

杭州的新房限價比較嚴(yán)格，新建住宅某種程度上帶有“保障房”的性質(zhì)，打到一套新房，往往有上百萬、甚至上千萬的賬面盈利。這樣做的好處是：第一，顯示了政府調(diào)控力度大，落實了房住不炒；第二，加快了新房去庫存。

杭州最近幾年來，土地出讓量幾乎都是全國第一或者第二，杭州4年賣地收入超過1萬億（下圖），為杭州跨越式發(fā)展創(chuàng)造了條件。

土地出讓量大，就涉及到一個去化周期的問題。通過限價，讓新房價格低于二手房，可以加快新房去化，并向民間讓利，是一個高招。

所以，杭州樓市整體上是一個快周轉(zhuǎn)模式，而其他城市只有開發(fā)商這樣做，杭州是全產(chǎn)業(yè)鏈條都如此。

此次杭州的樓市新政，主要是給二手房松綁。這樣有利于把部分購買力分流到二手房市場，大幅增加杭州樓市的接盤俠，讓更多的人可以實現(xiàn)換房，也就是消費升級。

只有二手房活躍了，新房的承接能力才會提高。買二手房的人雖然不能獲得杭州的新房限價紅利，但至少不用等了；因為等上幾年，還不知道是什么價格。

更何況，杭州落戶門檻比較低。落戶即可買二手房，1年社保（或個稅）即可買二手房，其實是面向全國抽血，來供應(yīng)杭州市場。

畢竟，全國范圍內(nèi)看，愿意到杭州買房子的人比較多。

這意味著，杭州開始把自己“二線城市之冠”的城市紅利變現(xiàn)了！

上圖是主要城市2022年一季度末的資金總量。

所謂資金總量，就是金融機構(gòu)本外幣存款余額。在判斷一個城市競爭力、綜合實力的時候，這個數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比GDP靠譜。因為它沒有納入政績考核，沒有被污染，而且是央行統(tǒng)計的。

另外，資金是經(jīng)濟、社會運行的結(jié)果，也是下一步發(fā)展的重要推動力量。

從一季度末資金總量可以看出，內(nèi)地匯聚資金超過10萬億的城市仍然只有北京、上海和深圳。

廣州達(dá)到了7.57萬億，位居第四。

杭州達(dá)到了6.29萬億，位居第五。

成都成為新一個超過5萬億的城市，位居第六。

可以看出，這三個城市之間的差距不大，只有1.2到1.3萬億。

我之所以說杭州是“強二線城市之冠”，不僅是指杭州匯聚的資金總量僅次于北上廣深。事實上，杭州的上市公司數(shù)量、上市公司總市值、個稅總量、獨角獸企業(yè)數(shù)量等反映經(jīng)濟活躍度、民間富裕程度的指標(biāo)，都在前五，一些關(guān)鍵指標(biāo)甚至超過廣州。

前一段時間，我曾撰文告訴大家。當(dāng)南京、蘇州的限購門檻降低到6個月社保（或個稅）的時候，這兩個城市開始面向全國抽血，其他城市很難跟南京、蘇州競爭。

比如天津、濟南、青島、石家莊、太原等城市，至今沒有出臺實質(zhì)性的樓市新政，這些城市的富裕階層一定會流向南京、蘇州，因為南京蘇州經(jīng)濟更發(fā)達(dá)、人口增量更大，不動產(chǎn)更有未來。

現(xiàn)在，杭州出手了。

杭州之前限購是準(zhǔn)一線標(biāo)準(zhǔn)。二線、強二線城市的限購，對外地人往往是24個月或者36個月社保，杭州是48個月社保，接近于一線的60個月社保。而且杭州落戶后，還要2年才能買房（今天新政之前）。

杭州新政后，限購門檻仍然略高于南京、蘇州。但即便如此，杭州樓市對全國資金的吸引力也不亞于南京和蘇州。

至此，長三角形成了面向全國的“三大抽水機”。

在大灣區(qū)，目前只有東莞、佛山有實質(zhì)性松動，東莞不動產(chǎn)吸引力接近蘇州，但略遜于南京和杭州。

深圳、廣州因為是一線城市，必須矜持，至今沒有動靜。估計今年即便出臺新政，力度也不會很大。

京津冀城市群里，一片寂靜，只有北三縣有傳說松動了，但官方一直否認(rèn)。

成渝都市圈，也沒有看到實質(zhì)性的動作，只有昨天成都出臺了力度微弱的新政，核心內(nèi)容是：

在優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，近郊區(qū)（市）縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算；

在優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，購房人及其家庭成員在成都市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無房居民家庭。

重慶這邊，因為一直沒有限購（有房產(chǎn)稅），所以也沒有大力度的松動動作。

最后總結(jié)一下：

2022年的樓市松綁潮，實質(zhì)是拯救經(jīng)濟，也是城市之間的資金、人才爭奪戰(zhàn)。

老百姓都明白了，未來樓市會高度分化，人口流失的、低級別城市沒有未來。這一輪樓市新政，是換房、實現(xiàn)新一輪資產(chǎn)配置的寶貴機會。一定會有更多的增量資金、人口流向中心城市。

中國內(nèi)地最有價值的20來個城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州、重慶、天津、武漢、東莞、寧波、廈門、鄭州、西安、合肥、?？?、三亞、青島、濟南、 長沙、佛山、福州等），尤其是前面12個，誰樓市開放得早，誰可以獲得更多的增量資金和增量人口。

很明顯，這一輪松綁中長三角的城市出手快、力度大，杭州、南京、蘇州獲得了收割其他城市富裕階層的機會。

杭州今天的樓市新政，意味著杭州以更大力度收割全國購買力的時代到來了。估計很多城市，尤其是至今“猶抱琵琶半遮面”的北方城市都看傻了，它們在未來的競爭中只有招架之功了。