碧桂園唇亡 房地產(chǎn)齒寒

恒大之后，最讓房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂的事情還是到來了。

8月8日，碧桂園旗下境內(nèi)債集體下跌，同日，市場(chǎng)有消息稱，碧桂園的兩筆美元債票息未付，雖然有碧桂園內(nèi)部人士回應(yīng)“仍有30天付息寬限期”，但卻也證實(shí)了碧桂園出現(xiàn)階段性流動(dòng)壓力懷疑。

恒大、融創(chuàng)、旭輝、世茂之后，市場(chǎng)曾經(jīng)不斷有預(yù)警“無法再一次承受一個(gè)頭部企業(yè)的倒下”，監(jiān)管層近期也不斷表態(tài)力挺樓市，但從表態(tài)到落地，從落地到起效的長(zhǎng)周期，顯然已是這個(gè)被稱為邁入ICU的行業(yè)“等不了”的。

對(duì)于碧桂園而言，當(dāng)下困局前所未有，為了努力等到市場(chǎng)回歸的那一天，它窮盡了包括優(yōu)化裁員、壓縮成本、收縮區(qū)域、降價(jià)促銷、暫緩拿地等一系列手段，但這場(chǎng)突圍之戰(zhàn)不是碧桂園一家企業(yè)的，也是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的。

階段性流動(dòng)壓力

8月8日，碧桂園旗下境內(nèi)債集體下跌，“19碧地03”跌超31%，“21碧地03”跌超24%，“20碧地03”跌超21%，盤中臨停。此外，碧桂園余下多只債券跌超10%。

股票方面，碧桂園股票已連跌7個(gè)交易日，截至8月8日港股收盤，碧桂園股價(jià)跌14.39%，報(bào)收1.13港元，當(dāng)前總市值約312.3億港元。

遭遇股債雙殺，也是由于碧桂園出現(xiàn)了“階段性流動(dòng)壓力”。

8月8日，市場(chǎng)有消息稱，碧桂園截至目前未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息。兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

碧桂園內(nèi)部人士告訴北京商報(bào)記者，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力，公司高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。

該內(nèi)部人士稱，“上述兩筆票據(jù)仍有30天付息寬限期，公司目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益?！?/p>

漩渦之中，總是伴隨各種聲音。而極度敏感的資本市場(chǎng)，只要有任何風(fēng)吹草動(dòng)，也會(huì)第一時(shí)間給出反應(yīng)。

此前有市場(chǎng)傳聞稱，佛山市副市長(zhǎng)帶工作組進(jìn)駐碧桂園，涉及發(fā)債等事項(xiàng)。8月7日，碧桂園相關(guān)人士稱，佛山市副市長(zhǎng)帶隊(duì)的工作組進(jìn)駐碧桂園這一傳言不屬實(shí)。即便如此，受此傳言影響，碧桂園的股債還是出現(xiàn)了下滑。

房地產(chǎn)市場(chǎng)集體承壓

時(shí)間往前推移，市場(chǎng)關(guān)于碧桂園的各種傳言自今年7月開始便屢有見聞，而資本市場(chǎng)也密切關(guān)注碧桂園的動(dòng)向。

7月31日，碧桂園發(fā)布公告稱，根據(jù)管理層目前可獲得的資料，即上半年未經(jīng)審核管理賬目的初步評(píng)估及其他數(shù)據(jù)，公司預(yù)計(jì)2023年上半年可能錄得未經(jīng)審核的凈虧損。作為對(duì)比，2022年上半年，碧桂園凈利潤(rùn)約為19.1億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約49.1億元。

在公告中，碧桂園解釋出現(xiàn)凈虧損的原因：由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降、物業(yè)項(xiàng)目減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

然而引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是碧桂園在公告中的一段表述，“公司在堅(jiān)決履行保交付、保民生職責(zé)的前提下，為了確?，F(xiàn)金流安全，將積極考慮采取各種對(duì)策，包括但不限于壓降各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務(wù)償還安排等，同時(shí)積極尋求政府及各方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和支持?！?/p>

這一表述向外界傳達(dá)一個(gè)訊息“碧桂園自身困境需要依靠外部力量”，恰如彼時(shí)彼刻的恒大。因此，市場(chǎng)關(guān)于碧桂園會(huì)成為下一個(gè)恒大的觀點(diǎn)甚囂塵上。

對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園的問題，主要是預(yù)期悲觀、資產(chǎn)流動(dòng)性和和資產(chǎn)價(jià)格的問題。某種程度上，也是房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本”的產(chǎn)物。在這一點(diǎn)上，碧桂園和其他企業(yè)（比如恒大）的問題是一致的?！叭摺笔悄莻€(gè)時(shí)代所有企業(yè)共同的模式，或者叫時(shí)代的通病。

在李宇嘉看來，盡管都是近萬億級(jí)房企，但是碧桂園與恒大不同的是，碧桂園沒有搞非理性的多元化經(jīng)營(yíng)，沒有搞資本運(yùn)作。而且，碧桂園在物業(yè)管理、建造技術(shù)等方面做出了向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，向新模式轉(zhuǎn)型的重大貢獻(xiàn)。

另有業(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報(bào)記者，時(shí)代的通病之外，碧桂園受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響更大。政策落地需要一個(gè)周期，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)整體局面影響不大，而且隨著居民購(gòu)房信心下滑，“消沉”市場(chǎng)已有負(fù)循環(huán)的征兆。因此，市場(chǎng)層面雖有筑底跡象，但一些房企的困難時(shí)刻尚未過去，目前可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)集體承壓。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月-7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%。其中，7月單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。

政策加快優(yōu)化勢(shì)在必行

“當(dāng)前市場(chǎng)再也不能承受住一個(gè)萬億級(jí)頭部房企的出險(xiǎn)了?！痹谝拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境目前正在朝著好的方向改善，民營(yíng)房企還有很多新的希望和機(jī)會(huì)。一旦碧桂園倒下，將影響到更多民營(yíng)房企，因?yàn)轭愃茊栴}并不僅限于碧桂園一家企業(yè)。

李宇嘉同樣表示，碧桂園發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，其不僅在預(yù)期上的影響太大了，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響也太大了，畢竟碧桂園的規(guī)模體量擺在那里。建議地方國(guó)企金融機(jī)構(gòu)，央企金融機(jī)構(gòu)（AMC，政策性銀行）進(jìn)場(chǎng)托底，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

李宇嘉稱，雖然目前碧桂園遭遇流動(dòng)性壓力，但這不意味著沒有解決的希望。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多利好信號(hào)，給到碧桂園不同于此前恒大的緩沖周期。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

7月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率?！?月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局在召開的2023年下半年工作會(huì)議上，為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展釋放明確信號(hào)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，對(duì)于碧桂園而言，當(dāng)下局勢(shì)前所未有，這是突圍之戰(zhàn)。目前碧桂園最主要的任務(wù)就是堅(jiān)決落實(shí)“保交樓”，以及避免發(fā)生債務(wù)蔓延風(fēng)險(xiǎn)。北京商報(bào)記者 王寅浩