房貸利率變更要來(lái)了？央行鼓勵(lì)自主協(xié)商，銀行：逐個(gè)協(xié)商工作量太大

財(cái)聯(lián)社7月14日訊（記者 梁柯志）存量房貸利率打折再次成為全市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

7月14日，國(guó)新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)。中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在發(fā)布會(huì)上表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

他指出，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益有一定的影響。

7月14日，厚雪研究首席研究員于百程對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，集中式提前還房貸降低了房貸余額，對(duì)于業(yè)務(wù)穩(wěn)定性和業(yè)績(jī)都有一定影響；對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)，提前還房貸消耗了家庭存量資金，從而會(huì)降低家庭未來(lái)消費(fèi)和投資；對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，提前還房貸是一種收縮，并不利于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

對(duì)此，7月14日，某股份行廣州分行信貸負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，按揭業(yè)務(wù)在各家銀行體量都比較大，如果逐個(gè)協(xié)商變更合同約定工作量太大，可取的方法是集體打折或者集體協(xié)商方式；其次銀行如果大幅度讓利，比如工農(nóng)中建重新定價(jià)可能涉及幾千億金額，對(duì)銀行的盈利和運(yùn)營(yíng)沖擊比較大。

存量房貸博弈兩難全

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%。商品房銷售額49787億元，增長(zhǎng)8.4%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.9%。

鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來(lái)自借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.56，從2022年5月下滑至今。5月末，商品房待售面積64120萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)15.9%。1—5月份，商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%。

華南地區(qū)多位銀行基層信貸人士也表示，目前的確還存在利用其他低利率貸款來(lái)部分置換房貸的情況，難以完全遏制。

浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔認(rèn)為，6月份居民短貸同比多增632億元，反映居民消費(fèi)持續(xù)修復(fù)以及銀行加大消費(fèi)貸投放；居民中長(zhǎng)貸同比多增463億元，與6月較弱的房地產(chǎn)銷售情況背離，超市場(chǎng)預(yù)期。

居民中長(zhǎng)貸新增量超預(yù)期，判斷背后主要有兩方面因素：6月份提前還貸情況緩解，支撐居民消費(fèi)類中長(zhǎng)貸同比降幅收窄甚至同比多增（中長(zhǎng)期消費(fèi)貸主要是按揭）；銀行加大居民經(jīng)營(yíng)類中長(zhǎng)貸投放填補(bǔ)按揭缺口，2023年1月以來(lái)居民經(jīng)營(yíng)類中長(zhǎng)貸持續(xù)同比多增。

銀行利差縮窄有苦難言

7月14日，廣發(fā)銀行某分行資深大客戶經(jīng)理對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行情低迷的運(yùn)行狀態(tài)，預(yù)計(jì)將持續(xù)一段時(shí)間，央行希望在時(shí)間和空間尋找平衡。長(zhǎng)期利率差距過(guò)大，包括存量房貸與新增房貸利率、存量房貸利率與市場(chǎng)平均收益率的倒掛，的確對(duì)銀行運(yùn)營(yíng)有影響。

鄒瀾表示，今年上半年，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示個(gè)人住房貸款余額總體略微減少，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

另一方面，隨著貸款利率下調(diào)，銀行利息收入承壓。

7月14日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，上半年，人民銀行推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.96%，比上半年同期低25個(gè)基點(diǎn)；新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。

財(cái)信證券報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度上市銀行營(yíng)收同比增速為1.41%，較2022年提升0.7pct.，上市銀行歸母凈利潤(rùn)同比增速為2.37%，較2022年下降5.22pct.，較2022Q4下降3.8pct.。

財(cái)信證券分析師周策認(rèn)為，23Q1銀行業(yè)凈息差1.74%，首次跌至合理水平以下；ROE為9.3%，已無(wú)法支撐行業(yè)內(nèi)生性資本補(bǔ)充。若LPR單邊下調(diào)，將會(huì)進(jìn)一步加劇銀行經(jīng)營(yíng)壓力，進(jìn)而影響信貸投放和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，未來(lái)資產(chǎn)端、負(fù)債端利率的同頻聯(lián)動(dòng)式的跟隨下調(diào)或是常態(tài)，預(yù)計(jì)凈息差下行空間不大。

周策測(cè)算，為了維持7%的資產(chǎn)增速，在30%分紅率的條件下，ROE需達(dá)到10%，才能不依賴外部融資，完成內(nèi)生性資本補(bǔ)充。2022年銀行業(yè)ROE為9.3%，已無(wú)法支撐行業(yè)內(nèi)生性資本補(bǔ)充。

存量房貸打折有先例

于百程認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象大幅增加，有一個(gè)比較重要的原因是存量房貸利率降幅有限，部分客戶的存量房貸利率仍然比較高。因此，存量房貸利率的下調(diào)一直是近半年多討論的焦點(diǎn)。

央行對(duì)建議意味著接下來(lái)銀行存量房貸市場(chǎng)，在利率、貸款置換等方面將出現(xiàn)一些靈活改變，提前還貸現(xiàn)象將有所緩解，家庭的負(fù)債壓力也將有所降低。

據(jù)了解，存量房貸下降有先例。2009年初，在金融海嘯的影響下，國(guó)內(nèi)大行制定對(duì)存量房貸利率優(yōu)惠政策，存量房貸利率享受7折優(yōu)惠。

上述股份行信貸人士表示，之前有轉(zhuǎn)按揭可以操作，但是一般跨行的多，本行操作少。建議通過(guò)創(chuàng)新金融新產(chǎn)品，覆蓋舊產(chǎn)品的高利率缺點(diǎn)，達(dá)到階段性或者長(zhǎng)期讓利的目的。

（財(cái)聯(lián)社記者 梁柯志）