樓市突傳大消息！降“存量房貸利率”，有說法了

原創(chuàng) 劉曉博

今天（7月14日）上午10點，國新辦舉行了新聞發(fā)布會，邀請央行高層對上半年經(jīng)濟形勢進(jìn)行了解讀，其中對提前還房貸、降低存量房貸利率等重大問題，有明確的表態(tài)和建議！

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾有如下重磅表態(tài)：

盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

千萬不要忽視這段話，這意味著大家千呼萬喚的“降低存量房貸”，有戲了！

具體辦法就是，大家跟銀行去談，要么變更合同，要么重新貸款置換。

既然央行表態(tài)指出了這兩條路，相信各銀行就會落實！

根據(jù)央行今天上午在新聞發(fā)布會上透露的數(shù)據(jù)，上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元。

另外根據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)，上半年新增的中長期貸款為1.46萬億（下圖）。

上半年，央行新發(fā)放了3.5萬億新房貸，但住戶中長期貸款只增長了1.46萬億。假如我們把住戶中長期貸款都理解為房貸，則中間差額是大約2萬億，這就是上半年提前還房貸的金額。

歷史上，存量房貸額外打折是有先例的。時間是2008年底、2009年年初，當(dāng)時銀行給存量房貸客戶打了折。打折之前，大家的房貸利率普遍是基準(zhǔn)利率的8.5折，打折之后改為7折。

下圖，就是當(dāng)時新華社的報道：

國家之所以在2008年底，做出了給存量房貸額外折扣的決定，主要原因是：當(dāng)時正值全球金融風(fēng)暴肆虐的時候，經(jīng)濟下行壓力巨大，此舉作為“樹信心、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的重要政策而出臺。

那次“存量房貸打折”，有力支持了樓市，減輕了還款人負(fù)擔(dān)，成為刺激國內(nèi)消費的大招。

2010年6月，央行在發(fā)布的“2009 年中國區(qū)域金融運行報告”有如下總結(jié)：

1、2009 年全國個人住房貸款下浮利率占比達(dá) 93.0%，其中“0.7-0.85”區(qū)間的貸款占比為 80.6%。對 20 個重點城市的抽樣調(diào)查顯示，2009 年個人住房貸款平均利率為基準(zhǔn)利率的 0.75 倍，低于上年調(diào)查時的 0.93 倍。

2、個人住房貸款不良率持續(xù)下降，借款人償債能力有所增強。2009 年末，全國個人住房貸款不良率為0.60%，較 2008 年末下降 0.62 個百分點。

3、由于 2008 年下半年貸款利率數(shù)次下調(diào)，借款人還款能力有所提升。據(jù)對 20 個重點城市的抽樣調(diào)查顯示，2009 年借款人月供占月收入的平均比重為 34.2%，較 2008 年下降 1.1 個百分點。

現(xiàn)在的情況，跟2008年末到2009年初的形勢非常類似。我們剛剛經(jīng)歷了百年不遇的“三年疫情”，同時遭遇了“百年未有之中美博弈”，穩(wěn)增長、保就業(yè)的壓力較大。

既然央行負(fù)責(zé)人在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上做了上述表態(tài)，相信很快會有政策指引，存量房貸獲得額外折扣，看來機會大增了！

但我估計，這次不是所有的存量房貸都可以獲得額外折扣，主要還是過去幾年利率較高的存貸房貸才可以享受。

上圖是央行公布的每季度的“全國個人房貸加權(quán)平均利率”。

2017年下半年到2021年末，全國房貸利率非常高，比2016年高了100到120個基點，比目前的平均房貸利率高了120到140個基點。

這批購房者不僅被房價套牢，還被高利率套牢。

如果降低存量房貸的利好可以落地，將顯著降低這些家庭（估計有上千萬）的負(fù)擔(dān)，為他們釋放出巨大的消費能力，有利于經(jīng)濟的發(fā)展和樓市的穩(wěn)定。