上海6月二手房成交量回落：學(xué)區(qū)房擠泡沫，有房源480余萬買380萬賣

6月，上海二手房單月成交量下降，隨著成交走低，樓市呈現(xiàn)出明顯“擠泡沫”特征。以往價(jià)格明顯和房屋品質(zhì)不相符的“老破小”學(xué)區(qū)房價(jià)格回歸最為明顯。與此同時(shí)，豪宅市場也未能幸免，對(duì)于急于置換的賣家而言，目前市場下，也只能犧牲價(jià)格以促成交。

二手房成交量下降

根據(jù)滬上經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的成交數(shù)據(jù)，今年6月份，上海全市共成交二手房約1.3萬套，環(huán)比下降18%，成交金額427億元，環(huán)比下降16%，套均總價(jià)339萬元/套，環(huán)比上漲2%，成交均價(jià)40868元/平方米，環(huán)比上漲2%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，6月是傳統(tǒng)淡季，從市場交易量來看，下行是可以預(yù)期的。同時(shí)新房市場推盤力度大，6月新房成交面積創(chuàng)年內(nèi)新高，在一定程度上分流了二手房市場的買家，目前二手房市場整體交易趨于保守，成交量自然萎縮。

澎湃新聞咨詢滬上多家中介，多數(shù)中介反饋當(dāng)前市場成交周期拉長，房東和買家之間陷入博弈狀態(tài)。

據(jù)了解，除了急售或者置換的一些房東，大部分房東開始“等金九銀十”、“等政策”。同樣，客戶也持觀望態(tài)度。

帶看量方面，一名中介人員告訴記者，其所帶的團(tuán)隊(duì)的周帶看量下滑近一半，“市場可以的時(shí)候，以往一周大概量大概20組左右，現(xiàn)在基本上下滑了一半以上，10組左右?！?/p>

“老破小”學(xué)區(qū)房去泡沫，價(jià)格回到4年前

以往溢價(jià)較多的學(xué)區(qū)房板塊在市場下行期，表現(xiàn)尤為明顯。

范偉（化名）是太平洋房屋濰坊板塊一門店業(yè)務(wù)主管，其門店管理的房源基本都帶有優(yōu)質(zhì)的教育資源，對(duì)口的學(xué)校是位于上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師范。這幾所都是浦東公辦小學(xué)中一梯隊(duì)、二梯隊(duì)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

“目前市面上掛牌的房源很多，很多客戶都不下手，除非價(jià)格很便宜?！边@是范偉最直觀的感受。

以板塊內(nèi)的對(duì)口明珠B的房源為例，僅貝殼找房平臺(tái)，濰坊十村目前在售房源就有57套；濰坊九村在售房源79套；濰坊七村和濰坊六村的掛牌房源則分別為13套和24套。

“板塊內(nèi)，對(duì)口明珠B的這幾個(gè)小區(qū)多為房齡較老的小區(qū)，但總價(jià)相對(duì)適中，是很多關(guān)注優(yōu)質(zhì)教育資源的家長的選擇，有些買來掛戶口?！?/p>

但隨著近年來上海積極探索學(xué)區(qū)化集團(tuán)化辦學(xué)以及“多校劃片”等消息吹風(fēng)，以往熱門的學(xué)區(qū)房開始讓家長有所顧慮。

以一套對(duì)口明珠B的房源為例，據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人介紹，該房東于2017年以480余萬的價(jià)格買入一套47.86平方米的房源，但近期僅以380萬元的價(jià)格成交。

據(jù)悉，該房東是為置換而急售房源，但相較于買入價(jià)，房東虧本百萬元。

范偉稱，“目前板塊內(nèi)房源的成交價(jià)格基本回落至前幾年的水平。”

據(jù)其介紹，有客戶于2016年7月以400萬元左右的價(jià)格買入一套52.21平方米對(duì)口明珠B的房源，近期，該套房源再被掛出，雖然掛牌價(jià)顯示為460萬元，但房東400萬左右也能接受。

據(jù)了解，目前板塊內(nèi)成交的房源單價(jià)基本已經(jīng)跌回至10萬元/平方米左右，而在市場高峰期，每平米單價(jià)曾賣到過14萬元~15萬元。

以濰坊九村一套40平方米左右的房源為例，貝殼找房成交記錄顯示，一套39.22平方米、總高6樓高樓層的房源于2021年3月成交總價(jià)為512萬元，折合單價(jià)130546元/平方米。

但和目前的掛牌房源對(duì)比，同戶型同面積中間樓層的房源，掛牌總價(jià)為400萬元，折合單價(jià)101989元/平方米。另一套同戶型同面積中間樓層的房源，掛牌總價(jià)為395萬元，折合單價(jià)100714元/平方米。

“掛牌價(jià)在400萬左右，但實(shí)際想要成交價(jià)格還要下降，客戶基本上會(huì)在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上繼續(xù)還價(jià)?！卑鍓K內(nèi)經(jīng)紀(jì)人說道。

另一個(gè)梅園板塊也是眾多家長選擇優(yōu)質(zhì)教育資源的一大選項(xiàng)。梅園二、三、四街坊對(duì)口的學(xué)校是上海一梯隊(duì)的福山外國語小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱為“雙學(xué)區(qū)”，由于對(duì)口的學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢明顯，也曾引來眾多重視教育資源的購房者入手。

上海浦東梅園板塊一經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，目前，掛牌房源的價(jià)格差異較大，有些不急售的房源掛牌價(jià)格依然堅(jiān)挺，但能成交的基本均是房東主動(dòng)降價(jià)的房源。

“每年2、3月份都會(huì)迎來學(xué)區(qū)房的一波成交，很多買家會(huì)趕在4月招生簡章發(fā)布前買入，因此市場成交量普遍會(huì)比較好，隨后市場需求會(huì)有所回落。板塊內(nèi)，4月以來成交量逐步回落?！?/p>

成交量回落的同時(shí)，成交價(jià)格也在下行。以梅園三街坊一套房源為例，5月份，該小區(qū)成交了一套29.42平方米的一房，成交價(jià)為460萬元。據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人介紹，此前市場好的時(shí)候，同面積房源的成交價(jià)曾達(dá)到520萬元左右。

此外，澎湃新聞從貝殼找房的成交記錄上看到，在市場高峰期，2021年1月，梅園三街坊一套34.14平方米的房源成交價(jià)格為708萬元，折合單價(jià)超20.7萬元/平方米。而從當(dāng)前的掛牌房源來看，34平方米左右的房源，掛牌單價(jià)普遍在15萬元/平方米左右。

另從成交記錄看，今年6月，該小區(qū)成交一套49.51平方米的房源，該套房源成交總價(jià)513.5萬元，折合單價(jià)103717元/平方米。

“雙學(xué)區(qū)的房源跌幅相比單學(xué)區(qū)會(huì)大一些，因?yàn)橹皾q得也更多?！蔽覑畚壹覟H坊板塊一經(jīng)紀(jì)人說。

“從市場需求來看，優(yōu)質(zhì)的教育資源仍是客戶愿意買入的一大原因，但在市場不明朗的情況下，很多買家會(huì)更加理性。”濰坊板塊經(jīng)紀(jì)人說。

據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人介紹，梅園板塊內(nèi)學(xué)區(qū)房的成交價(jià)格已跌回4年前。

從2021年上海中考改革新政落地后，上海學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)就開始緩慢踩剎車。伴隨著一系列政策的落地，學(xué)區(qū)房量價(jià)從高位不斷回落，而目前，水分再次被擠出。

盧文曦提到，近幾年，對(duì)于學(xué)區(qū)房的限制及措施還是比較多的，特別是一些掛戶口的學(xué)區(qū)房，面積小但單價(jià)高，相對(duì)于一些自住的房源降幅更大，當(dāng)前學(xué)區(qū)房去泡沫的過程比較明顯。

豪宅成交量下滑：買家和業(yè)主在觀望

在市場成交下降的情況下，豪宅市場也未能幸免。不過相較于學(xué)區(qū)房，豪宅市場整體掛牌價(jià)格仍相對(duì)堅(jiān)挺。但對(duì)于急于置換的房東而言，目前市場下，也只能犧牲價(jià)格以促成交。

太平洋房屋徐匯濱江板塊一門店主管告訴澎湃新聞，6月以來豪宅市場整體掛牌新增房源量較此前兩個(gè)月已開始減少，一個(gè)主要的原因是內(nèi)環(huán)內(nèi)、中環(huán)以內(nèi)新房市場的放盤量較少?！爸胺疟P量多的時(shí)候，客戶置換會(huì)多一些?！?/p>

從成交價(jià)格而言，上述門店主管稱，“上海豪宅市場整體成交價(jià)格較去年價(jià)格下滑約10%～15%，近期降價(jià)成交的房子主要原因是房東已經(jīng)買好了心儀的新房或者找到了合適的二手房，那么上家降了他才降。很多房東以置換或者打新為主，想將資產(chǎn)優(yōu)化，但在沒有很明確的目標(biāo)前提下，很多房東并不愿意降很多價(jià)格?！?/p>

聚焦至徐匯濱江板塊，對(duì)于目前板塊內(nèi)的成交情況，“不太理想”成為經(jīng)紀(jì)人的主要評(píng)價(jià)。

“目前的成交量應(yīng)該是近四個(gè)月最低，我們板塊內(nèi)主要是6大樓盤，包括云錦東方、百匯園、中信君廷、保利西岸、海珀旭輝、尚海灣豪庭，以往每個(gè)月成交基本在10套至20套左右，上個(gè)月只成交了6套。”

“從成交量來看，板塊內(nèi)2012年之前的小區(qū)成交量會(huì)比較低，更多的客戶愿意買2015年左右的次新小區(qū)?！鄙鲜鲩T店主管說，以中信君廷為例，該小區(qū)建成年代為2014年－2017年。“中信君廷之前的最高成交價(jià)達(dá)19萬元/平方米至20萬元/平方米左右，從2月份到6月份，該小區(qū)成交了12套房源，在整個(gè)徐匯濱江板塊的成交數(shù)量是比較多的。價(jià)格上，當(dāng)前調(diào)整至17萬元/平方米至18萬元/平方米左右，是有買家愿意成交的?！?/p>

澎湃新聞從貝殼找房成交數(shù)據(jù)觀察到，該小區(qū)于今年4月成交一套201平方米的房源，成交總價(jià)4080萬元，折合單價(jià)202986元/平方米。6月，該小區(qū)成交一套182平方米的房源，成交總價(jià)3145萬元/平方米，單價(jià)為172803元/平方米。

而反觀板塊內(nèi)房齡較長的小區(qū)，比如尚海灣豪庭、百匯園等，較以往成交量下滑較多。

以尚海灣豪庭為例，公開信息顯示，尚海灣豪庭的建成年代為2008年至2013年。上述太平洋房屋徐匯濱江板塊門店主管對(duì)澎湃新聞表示，“尚海灣豪庭、百匯園以往是板塊內(nèi)成交較多的樓盤，現(xiàn)在一個(gè)月的成交基本都是個(gè)位數(shù)，在一至兩套左右。以往市場好的時(shí)候，板塊內(nèi)房源出一套賣一套，目前市場下，很多以往沒掛牌的房源也出來了，比如尚海灣、百匯園的幾套頂樓復(fù)式都掛出來了，買家都可以挑挑揀揀。而且同樣的價(jià)格，以往只能選兩三樓，現(xiàn)在可以買20樓左右的高區(qū)?！?/p>

同樣，板塊內(nèi)房源成交價(jià)格也需打折10%～15%。以尚海灣豪庭一套房源為例，據(jù)介紹，房東原先最早掛牌價(jià)格為1150萬，最后以910萬成交。

“目前處于橫盤期，很多房東如果短期內(nèi)不急于置換的，看到市場價(jià)格低于心理預(yù)期后，就干脆不賣了。”徐匯濱江板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人說。

整體成交量的下行也反映在經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績上。

鏈家徐匯濱江板塊一經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，其2022年的整體業(yè)績在100萬元左右，今年上半年僅30萬元左右的業(yè)績。

該經(jīng)紀(jì)人表示，“目前，大部分客戶和業(yè)主都處于觀望狀態(tài)，同時(shí)，受云錦東方三期事件影響，大家在等政策導(dǎo)向，到底后續(xù)買一手房還是二手房。因?yàn)橐坏┖勒?xiàng)目的限價(jià)政策有所調(diào)整，那么一二手房之間的倒掛將縮小?！?/p>

青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高涇路別墅板塊內(nèi)的一門店主管則反映，門店近兩個(gè)月未有成交，但帶看的客戶還是有，“上周末帶看了三組客戶，這部分客戶的需求是實(shí)際存在的，當(dāng)前房子可選的余地更多了，成交周期也就拉長了。”

“成交主要還是以犧牲價(jià)格為主。比如西郊紫郡一套別墅，原來掛牌價(jià)高的時(shí)候4500萬元左右，后面下調(diào)掛牌價(jià)至4200萬元，實(shí)際最終成交價(jià)在3900萬元。”上述門店主管說。

整體來看，根據(jù)太平洋房屋提供的數(shù)據(jù)，今年6月，上海1500萬元以上豪宅成交161套，成交套數(shù)環(huán)比下降29%，套均價(jià)上漲3%；2000萬以上的豪宅成交96套，成交套數(shù)環(huán)比下降19%，套均價(jià)下降2%；3000萬元以上豪宅成交38套，成交套數(shù)環(huán)比下降14%，套均價(jià)下降5％。

盧文曦提到，豪宅相對(duì)而言是比較特殊的商品，對(duì)于賣家而言，如果不急于兌現(xiàn)或置換，降價(jià)不會(huì)那么明顯，相對(duì)來說抗跌一些。下半年來看，七八月份也是傳統(tǒng)淡季，成交量不太會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)九月份隨著一些需求的積累，成交量會(huì)有一定的反彈。