買家購入千萬豪宅8年后遭法拍，系交易時因賣家債務糾紛房源已被查封

華潤外灘九里（來源：法拍平臺）

2009年，外灘核心區(qū)域的豪宅項目華潤外灘九里開盤，一位來自浙江省溫州市的業(yè)主在此置業(yè)，以1376萬元的總價買下了一套建筑面積185.62平方米、4臥2廳3衛(wèi)帶保姆房的住宅。

6年后，來自浙江省樂清市的陳某也想來上海置業(yè)，他找到自己的這位同鄉(xiāng)，以低于市場價50余萬元，即1350萬元的價格買下了這套住宅。為了拿下這套房子，他甚至支付了1069.11萬元滌除設定在房源下的抵押權，可數(shù)年后，這套房子仍因賣家的債務糾紛而上架法拍，在網(wǎng)絡平臺遭人哄搶。

7月7日早間，這套位于黃浦區(qū)毛家園路88弄8號的2502室（下稱“8號2502室”）在經過168輪競拍后，被人以3028萬元的價格拍下，較2470萬元的起拍價溢價約22.6%，但仍低于評估價3528萬元，折合單價約16.31萬元。

贏家“Z5137”從7月6日就開始蹲守，并在當日晚間19時22分首次出手，彼時已有四位競買人先后出價，其隨即跟上報出了2482萬元的價格。當晚的戰(zhàn)況其實不算激烈，合共10輪報價后，各方偃旗息鼓。

第二日早上6點多，競買人“B9722”繼續(xù)舉牌，將價格抬升至2500萬，爭奪戰(zhàn)再次點燃，“Z5137”、“B9722”、“R9251”等數(shù)位主力競買人爭相下場，你追我趕，導致原本應在10點結束的法拍延時140次，直至10點56分才正式結束。

高性價比是促使買家哄搶的主要原因，盡管建成已有十余年，但華潤外灘九里在上海豪宅市場依然是排的上號的存在，頗受購房者青睞。2020年至今，阿里法拍平臺先后上架了6套該小區(qū)房源，其中有5套競拍均超百輪，最激烈的一次有8人報名，出價高達884次。

某中介平臺數(shù)據(jù)顯示，自2012年至今，華潤外灘九里共成交了47套二手房源，其中有3套在今年簽約。最近的一次發(fā)生在4月，一套188.19平方米的住宅在掛牌192天后，以3990萬元的價格賣出，折合單價約21.2萬元；2月成交的那套住宅單價約20.5萬元，在掛牌7天后便尋到了買家，成交總價2230萬元。

目前，該小區(qū)有在售房源19套，其中一套面積與8號2502室相同、包含子母車位（價值150萬元左右）的房源掛牌價為3800萬元，單價在20.47萬元左右，若去除車位，則單價約19.66萬元，與8號2502室的成交單價相差超3萬元。

性價比之外，8號2502室目前的資質也較為干凈，所涉糾紛已經厘清。

從公開信息來看，標的房源此番是由上海市徐匯區(qū)人民法院（下稱“徐匯法院”）裁定執(zhí)行。2015年，因涉及民間借貸糾紛，徐匯法院向原業(yè)主等人出具民事調解書，要求其在6月25日前返還孫某借款加利息合共486.74萬元，但由于原業(yè)主未能履行相關義務，孫某后向法院申請強制執(zhí)行，徐匯法院在當年7月對標的房源依法進行輪候查封。

而這時，標的房源已經被原業(yè)主以1350萬元的價格賣給了陳某，雙方在2015年1月7日簽訂買賣合同，原業(yè)主在大約一個月后騰出房屋并通知陳某進行交接驗收，此后陳某帶著一家人入住。根據(jù)約定，買賣雙方將在2017年完成過戶手續(xù)。

這期間，標的房源同時還被浦東法院及黃浦法院查封著。2016年，由于建設銀行上海第二支行以標的房源抵押權人為由發(fā)出執(zhí)行申請，黃浦法院獲得了標的房源的處置權。同年，陳某向黃浦法院匯入資金1069.11萬元，以滌除房屋下的抵押權。

但這并不是結束，此后關于該房源的執(zhí)行程序一直未斷，陳某數(shù)次提出執(zhí)行異議，其對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行無過錯不動產買受人的物權期待權成了爭議焦點。

按陳某所言，當初之所以約定2017年過戶是因為資金問題，其并不清楚標的房源在2015年7月3日被徐匯法院查封時自己是否具有購房資格；而原業(yè)主則表示，陳某在簽合同時沒有購房資格，需要等到居住證滿2年后才能過戶，雙方買賣合同上特別告知（二）有關于限售的相關規(guī)定告知，且簽訂合同時陳某沒有居住證，證件是在合同簽訂后辦理的。

“打架”的證詞也意味著，陳某的購房流程可能不合規(guī)，徐匯法院查封時標的房源依然屬于原業(yè)主。

根據(jù)2013年11月出臺的限購規(guī)定，非上海市戶籍居民家庭在上海市購買住房繳納稅收或社保年限從“能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上”調整為“自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上”；后2016年3月出臺的規(guī)定顯示，提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算3年內在上海市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

基于此，一份發(fā)布于2020年6月的判決書指出，陳某是非滬籍居民家庭，其提供的繳納社保證據(jù)材料等在案證據(jù)，不足以證明自己在簽訂標的房源買賣合同時，符合當時的購房政策條件，因購房政策限制不能辦理房屋產權過戶登記也屬于自身原因，“案外人陳某對涉案房屋不享有足以排除強制執(zhí)行無過錯不動產買受人的物權期待權”。

直至法院判決厘清標的房源的所有權，這套被查封8年的豪宅才正式進入法拍流程，覓得新主人……

記者 吳典

編輯 左宇