本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

2022年4月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管提交的招股書(shū)在滿六個(gè)月之后失效。珠海萬(wàn)達(dá)商管相關(guān)人士對(duì)《時(shí)代周報(bào)》記者表示，目前上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程。

“根據(jù)香港上市規(guī)則，香港聯(lián)交所認(rèn)為原申請(qǐng)六個(gè)月到期后三個(gè)月內(nèi)重新遞交的，屬于原申請(qǐng)的延續(xù)。公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求，更新提供申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中?！痹撊耸繉?duì)《時(shí)代周報(bào)》記者表示。

僅1天后，4月22日晚間，珠海萬(wàn)達(dá)商管便更新了招股書(shū)。

因不滿港股估值，王健林曾從港交所撤離。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)6年后，雖遞表失敗一次，但王健林這次可謂準(zhǔn)備充足。

相較于第一版招股書(shū)，更新后的招股書(shū)中，Pre-IPO投資人名單、投資協(xié)議等內(nèi)容并未變更，但各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均有所增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)協(xié)議已達(dá)成

從港股到A股，再重回港股，萬(wàn)達(dá)的資本之路可謂一波三折。

2014年12月23日，珠海萬(wàn)達(dá)商管的前身萬(wàn)達(dá)商業(yè)首次登錄資本市場(chǎng)，并成為當(dāng)年港股最大規(guī)模IPO。但因王健林不滿其估值，2年后的2016年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港交所退市。在此期間，王健林將萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管，轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股上市，直至2021年3月24日，萬(wàn)達(dá)商管宣布撤離A股，謀求赴港上市。

撤離的前一晚，也就是3月23日，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立，成為新的上市主體。同年10月21日，萬(wàn)達(dá)商管向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。然而2022年4月21日，公司上市材料再度失效，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，招股書(shū)失效僅一天后，珠海萬(wàn)達(dá)商管就再度提交招股書(shū)，體現(xiàn)了其對(duì)于上市的執(zhí)念。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《時(shí)代周報(bào)》記者表示，究其原因，首先自身企業(yè)需要發(fā)展；其次，引進(jìn)戰(zhàn)投時(shí)，企業(yè)和投資人簽署了上市時(shí)點(diǎn)和業(yè)績(jī)承諾。

《時(shí)代周報(bào)》記者了解到，為順利上市，珠海萬(wàn)達(dá)商管先是引入了珠海國(guó)資戰(zhàn)投，珠海國(guó)資委出資30億元進(jìn)行了戰(zhàn)略投資，同時(shí)，該公司落戶珠海橫琴。

此后，又引入鄭裕彤家族、碧桂園、騰訊、中信資本、螞蟻、PAG太盟投資集團(tuán)等22家機(jī)構(gòu)投資人。

招股書(shū)顯示，2021年7月及8月，珠海萬(wàn)達(dá)商管與珠海萬(wàn)贏、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及投資者訂立了一系列協(xié)議，同意以每股人民幣24.84元或3.86美元的價(jià)格出讓15.36億股，占珠海萬(wàn)達(dá)商管全部股權(quán)的21.17％，總金額達(dá) 380億元人民幣，折合約60億美元。

天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，任何一筆資金的注入，均有其要付出的代價(jià)。招股書(shū)中亦顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管將保證2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

最新一版招股書(shū)顯示，利潤(rùn)方面，與上半年相比，珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年下半年凈利潤(rùn)大幅提升，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)335.8%，達(dá)到28.6億元。全年凈利潤(rùn)為35.1億元。

上述數(shù)據(jù)發(fā)布后，市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，珠海萬(wàn)達(dá)商管披露的2021年凈利潤(rùn)與對(duì)賭協(xié)議有一定差距。但珠海萬(wàn)達(dá)商管在招股書(shū)中表明，2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)已達(dá)到目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求。

為何會(huì)出現(xiàn)兩種不同的口徑？某知情人士向《時(shí)代周報(bào)》記者透露，模擬凈利潤(rùn)和報(bào)表凈利潤(rùn)的計(jì)算口徑不同，模擬口徑凈利潤(rùn)綜合考慮了業(yè)務(wù)模式調(diào)整、剔除非經(jīng)常性損益影響等因素。公司自2021年5月起才向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)，上半年凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)參考意義不大，僅下半年就實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約28.5億元。據(jù)公司招股書(shū)披露顯示，公司已完成了2021年模擬口徑的凈利潤(rùn)承諾。

柏文喜亦向《時(shí)代周報(bào)》記者表示，珠海萬(wàn)達(dá)商管認(rèn)為2021年的實(shí)際業(yè)績(jī)考核期只有半年，即從簽約到資起算，而從2021年僅有半年的考核期看，將實(shí)際完成數(shù)折算成全年的業(yè)績(jī)指標(biāo)，則遠(yuǎn)超設(shè)定的業(yè)績(jī)完成指標(biāo)。

規(guī)模擴(kuò)張

就最新一版招股書(shū)的數(shù)據(jù)來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管公司收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變頗有成效。珠海萬(wàn)達(dá)商管目前的管理模式分為兩種，租賃運(yùn)營(yíng)模式和委托管理模式。

2021年3月，珠海萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)始將過(guò)往以租賃運(yùn)營(yíng)模式管理的56個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)全部轉(zhuǎn)為以委托管理模式管理。5月起，珠海萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)始根據(jù)委托管理模式，按在管商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)羰找嬗?jì)算收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)，從而確認(rèn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入。

至此，委托管理模式成為珠海萬(wàn)達(dá)商管的主要收入來(lái)源。據(jù)悉，委托管理模式主要為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)或獨(dú)立第三方擁有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，相較于租賃運(yùn)營(yíng)模式，委托管理模式的成本更為低廉，不用向業(yè)主支付租金。

招股書(shū)顯示，截至2021年年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管委托管理模式收入164.82億元，同比增長(zhǎng)86.49%，占總收入的70.2%，毛利率高達(dá)48.2%，而租賃運(yùn)營(yíng)模式的毛利率為36.9％。

而收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，使珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年下半年的盈利能力有了較大的增強(qiáng)。招股書(shū)顯示，2021年下半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管收入為128.4億元，較2021年上半年增長(zhǎng)20.8%；毛利為60.1億元，較2021年上半年增長(zhǎng)33.1%；凈利潤(rùn)為28.6億元，較2021年上半年增長(zhǎng)335.8%；核心利潤(rùn)為27.7億元，較2021年上半年增長(zhǎng)33.9%。

但盈利能力增強(qiáng)的背面，也體現(xiàn)出了珠海萬(wàn)達(dá)商管對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的嚴(yán)重依賴(lài)。2019年、2020年及2021年，來(lái)自母公司擁有的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目收入占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的71.7%、67.9%及69.8%。

同時(shí)，珠海萬(wàn)達(dá)商管在招股書(shū)中透露，有部分商業(yè)管理項(xiàng)目或產(chǎn)生虧損。2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項(xiàng)目子公司分別錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。

珠海萬(wàn)達(dá)商管亦表示，“若該等商業(yè)廣場(chǎng)持續(xù)產(chǎn)生虧損，我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況可能受到不利影響?！?/p>

或許是意識(shí)到了過(guò)于依賴(lài)母企可能會(huì)桎梏珠海萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)發(fā)展，2021年下半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管顯著加強(qiáng)了對(duì)于獨(dú)立第三方項(xiàng)目的收購(gòu)。

招股書(shū)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年下半年新增37個(gè)廣場(chǎng)，其中，獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量較上半年，新增26個(gè)。截至2021年12月31日，萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)中，獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)占132個(gè)，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的31.7%。

時(shí)間來(lái)到2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管外拓力度持續(xù)加強(qiáng)。3月28日，鑫苑集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在北京舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式；4月1日，建業(yè)集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，前者計(jì)劃將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬(wàn)達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，萬(wàn)達(dá)商管將會(huì)全面負(fù)責(zé)該等商業(yè)項(xiàng)目的招商、對(duì)外租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理；4月19日，萬(wàn)達(dá)商管又接連拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，二者均以輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)，后者還將更名為北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

針對(duì)于珠海萬(wàn)達(dá)商管2022年的收購(gòu)動(dòng)作，億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向《時(shí)代周報(bào)》記者表示，現(xiàn)在上市還是唯規(guī)模論，誰(shuí)大誰(shuí)被看好，珠海萬(wàn)達(dá)商管頻繁接手項(xiàng)目，一方面能夠擴(kuò)充珠海萬(wàn)達(dá)商管的規(guī)模，做大資產(chǎn)包，另一方面，這類(lèi)合作亦能助力萬(wàn)達(dá)深耕下沉市場(chǎng)、在具體城市占領(lǐng)更大份額。

“核心城市的商業(yè)空間已經(jīng)被搶占差不多了，萬(wàn)達(dá)、龍湖、華潤(rùn)這些搶占了一輪，新城、中駿又搶占了一輪，反而低能級(jí)城市有一些機(jī)會(huì)，而且以輕資產(chǎn)的方式做運(yùn)營(yíng)，也不用太大投入?！庇谛∮暾f(shuō)。