潛在購(gòu)房者會(huì)不會(huì)買(mǎi)房，取決于三個(gè)因素：購(gòu)房意愿、購(gòu)房資格、購(gòu)房能力

文 | 陳汐 鄭慧

編輯 | 劉建中

2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫。到了2021年4季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)寒意逼人。此時(shí)絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)的交易量同比顯著下降，wind30大中城市商品房成交面積同比下降22.3%。泉州、常州、鄭州、揚(yáng)州、重慶等城市的交易量同比下降超過(guò)50%（見(jiàn)表2）。

這種狀況讓市場(chǎng)各方都感到不安。2022年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)各地的房地產(chǎn)政策開(kāi)始調(diào)整。兩個(gè)多月過(guò)去了，政策效果如何？《財(cái)經(jīng)十一人》做了一番研究。研究對(duì)象是2021年GDP排名前40的城市（見(jiàn)表1）

表1：2021年中國(guó)城市GDP排名40強(qiáng)

相對(duì)于價(jià)格，成交量是更重要、更領(lǐng)先的指標(biāo)，所以咱們一起看看這40個(gè)城市今年3月和4月的房地產(chǎn)成交量情況。排名所用的數(shù)據(jù)來(lái)自wind數(shù)據(jù)庫(kù)中的住宅類(lèi)商品房成交面積。

26個(gè)城市3月交易回暖排名

40個(gè)城市中，參與排名的只有26個(gè)，原因如下：

有些城市的月度交易數(shù)據(jù)來(lái)自當(dāng)月每日交易量的加總，這種城市有22個(gè)，它們是：北京、上海、廣州、深圳、蘇州、成都、杭州、武漢、南京、寧波、青島、無(wú)錫、佛山、濟(jì)南、福州、泉州、常州、溫州、廈門(mén)、紹興、揚(yáng)州、嘉興。還有些城市的月度交易數(shù)據(jù)直接來(lái)自于wind數(shù)據(jù)庫(kù)，這種城市有4個(gè)，它們是：重慶、天津、鄭州、東莞。

有14個(gè)城市的數(shù)據(jù)不完整，所以沒(méi)有參與排名，它們是：長(zhǎng)沙、合肥、南通、西安、唐山、徐州、大連、昆明、濰坊、南昌、鹽城、石家莊、泰州、臺(tái)州。

我們將用“回暖值”來(lái)排名。回暖值=2022年3月交易量同比變化率-2021年4季度交易量同比變化率。

為何這個(gè)數(shù)據(jù)可以相對(duì)客觀地反映今年3月份房地產(chǎn)交易的回暖情況呢？

首先，2020年8月到2021年8月之間，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，成交量穩(wěn)定。2021年3月是2022年3月比較的基準(zhǔn)，2020年4季度是2021年4季度比較的基準(zhǔn)。2021年3月和2020年4季度這兩個(gè)基準(zhǔn)都處于穩(wěn)定期內(nèi)。把它們作為比較的基準(zhǔn)，可以排除基準(zhǔn)期情況差異過(guò)大帶來(lái)的“基期效應(yīng)”。

第二，我們沒(méi)有選擇2022年1月和2月數(shù)據(jù)，一是因?yàn)槟菚r(shí)各地的限購(gòu)松綁政策、購(gòu)房鼓勵(lì)政策還沒(méi)有全部出臺(tái)；二是因?yàn)槊磕甏汗?jié)假期發(fā)生的時(shí)間不同，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定。

第三，我們采用同比數(shù)據(jù)可以排除季節(jié)性因素的影響。因此“回暖值”可以衡量今年3月份房地產(chǎn)交易情況是否比去年4季度有所改善。如果某城市的“回暖值”為正，則表明與2021年4季度相比，今年3月份房地產(chǎn)成交情況有所回暖；反之，如果“回暖值”為負(fù)，則表明與2021年4季度相比，今年3月份成交情況有所惡化。

測(cè)算結(jié)果見(jiàn)表2。

表2: 3月份26城房地產(chǎn)交易回暖排名

表2顯示今年3月份有5個(gè)城市的房地產(chǎn)交易開(kāi)始回暖，它們是東莞、濟(jì)南、鄭州、泉州、寧波。其中，泉州“回暖值”為14.3%，表明有所回暖。但“回暖”并不是真的暖了。打個(gè)比方，氣溫從零下30度變?yōu)榱阆?5度，的確“回暖”了，但氣溫還是很冷。泉州3月份房地產(chǎn)成交量同比下降了81%，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處寒冬。

鄭州非常希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，所以政策頻出。今年3月2號(hào)它曾發(fā)布“救市19條”。在諸多政策之下，其“回暖值”為15.1%。和泉州一樣，此“回暖”不是真暖。和去年同期相比，鄭州3月份成交量仍然下降了44%。

東莞的“回暖值”接近40%，回暖非常明顯。去年4季度，東莞成交量同比下降了44.5%，而今年3月份，成交量幾乎與去年同期持平。如果單看3月份成交量同比數(shù)據(jù)，東莞排名第2。

寧波的“回暖值”為6.2%，和去年4季度比可算微微回暖。寧波今年3月份成交量同比下降30%，在這26個(gè)城市中，這個(gè)成績(jī)已算優(yōu)秀。單看3月份成交量同比數(shù)據(jù)，寧波和深圳排名并列第4，好于其他21個(gè)城市的房地產(chǎn)成交情況。所以，寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)還算不錯(cuò)。

在參與排名的26個(gè)城市中，濟(jì)南的“回暖值”為35.5%，排名第二。而且濟(jì)南是今年3月份唯一交易量同比上升的城市。在全國(guó)各主要城市中，近幾年來(lái)雖然濟(jì)南GDP僅排在20左右，人均GDP僅排名30左右，但是濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較健康，供需相對(duì)平衡。2020年濟(jì)南房?jī)r(jià)收入比為8.8，在一二線城市中處于最低區(qū)間。

成都、上海、福州、紹興、杭州排在最后5名。這表明，與去年4季度相比，這幾個(gè)城市今年3月份的房地產(chǎn)交易量顯著降低。但需要注意，如果以去年4季度交易量同比數(shù)據(jù)排名，這5個(gè)城市剛好是這26個(gè)城市中的前5名。這說(shuō)明，去年4季度交易量表現(xiàn)最好的5個(gè)城市，最終都沒(méi)能抵抗住房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒流。這5個(gè)城市排名在最后，不是因?yàn)?月份它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)比其他城市更冷，而是因?yàn)?季度表現(xiàn)太優(yōu)秀。對(duì)照之下，它們的“轉(zhuǎn)暖值”最低，排到了最后。

去年4季度和今年3月份，交易量同比下降都不超過(guò)35%的城市僅有6個(gè)，占比為23%。它們是濟(jì)南、天津、深圳、蘇州、北京、成都?？梢哉J(rèn)為這6個(gè)城市受到房地產(chǎn)寒流的影響相對(duì)較小。剩余的77%受到影響則較大，或者說(shuō)這次寒流嚴(yán)重影響了四分之三以上的大城市。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們看重兩個(gè)時(shí)間段的交易情況，一是3-4月份的“小陽(yáng)春”，二是9-10月份的“金九銀十”。3月和4月同屬“小陽(yáng)春”，情況相近，可以加以比較。我們繼續(xù)看4月相較3月的回暖情況。

19個(gè)城市4月份交易回暖排名

到我們截稿時(shí)，26個(gè)城市中有19個(gè)的數(shù)據(jù)更新到2022年4月21日。我們加總2022年4月1日到21日的交易數(shù)據(jù)，并與3月同期數(shù)據(jù)相比較。上文說(shuō)過(guò)，3月與4月時(shí)間緊鄰，季節(jié)性影響較小，所以4月與3月之間的變化可以反映交易量回暖情況。

表3: 4月份比3月份的交易量變化率

在19個(gè)城市中，上海由于疫情管控原因暫不考慮。其他18個(gè)城市，4月比3月回暖的城市有8個(gè)。其中，常州、北京、泉州、深圳成交量大幅上升45%以上。常州和泉州交易量上升主要由于3月交易量同比都下降了80%以上。所以，這兩個(gè)城市是因?yàn)?月過(guò)冷導(dǎo)致的轉(zhuǎn)暖，城市本身“并不暖”。

但北京和深圳3月交易量同比下降都僅約30%，而它們4月交易量比3月上升45%以上。雖然上海情況特殊，廣州數(shù)據(jù)缺失，但以上數(shù)據(jù)很可能反映出超一線城市的交易量回暖。

武漢4月比3月雖然上升21%，但其3月同比下降46%，所以武漢只是有回暖苗頭，不能算真正回暖。

綜合表2，表3，在今年3月和4月的“小陽(yáng)春”期間，交易量明顯回暖的城市有北京、深圳、東莞、濟(jì)南。整體來(lái)說(shuō)，在往年成交相對(duì)火熱的“小陽(yáng)春”里，今年大多數(shù)城市啞火了。

如何更好地發(fā)揮政策效果？

在我們分析的26個(gè)城市中，3月份交易量明顯回暖的僅東莞、濟(jì)南。在接下來(lái)的18個(gè)城市分析中，4月份交易量明顯回暖的僅北京、深圳。

這說(shuō)明春節(jié)后各城市出臺(tái)的眾多房地產(chǎn)政策并沒(méi)有產(chǎn)生顯著效果。限貸、限購(gòu)等政策在控制市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)幾乎立竿見(jiàn)影，但反向操作的升溫效果卻不理想。當(dāng)然，有些讀者可能會(huì)說(shuō)，“松綁政策發(fā)揮效力需要時(shí)間，目前大部分政策出臺(tái)還不到2個(gè)月，所以看不出明顯效果。”但是筆者擔(dān)心，可能經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間之后，這些政策的效果仍然不理想。

潛在購(gòu)房者會(huì)不會(huì)買(mǎi)房，取決于三個(gè)因素：購(gòu)房意愿、購(gòu)房資格、購(gòu)房能力。當(dāng)市場(chǎng)熱度高的時(shí)候，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，所以要限制資格和能力。房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策提高了門(mén)檻，增加了購(gòu)房難度，從而減少了購(gòu)房者。但如果市場(chǎng)冰寒，購(gòu)房者本來(lái)就沒(méi)有購(gòu)房意愿。此時(shí)房地產(chǎn)政策就算松綁，也難以讓購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房意愿。這就好像如果牛想喝水，繩子可以拉住牛。但如果牛不想喝水，繩子卻很難推牛去喝。

政策當(dāng)然可以改變預(yù)期，但當(dāng)前條件下，想要形成房地產(chǎn)成交量、成交價(jià)將在短期內(nèi)回升的預(yù)期非常難。降低房貸利率的確可以降低購(gòu)房成本，降低購(gòu)房門(mén)檻，但短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改善購(gòu)房意愿。

客觀上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多不利因素：第一、生育率下降、城市化趨緩導(dǎo)致部分城市供大于求；第二、疫情等因素導(dǎo)致收入下降；第三、很多城市房?jī)r(jià)過(guò)高。

中國(guó)購(gòu)房者購(gòu)房意愿下降，還因?yàn)槊媾R很多不確定：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？未來(lái)收入是否穩(wěn)定？房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)征收？未來(lái)留在一二線城市還是去三四線城市？

那么如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖呢？筆者試著提幾個(gè)建議。

第一、穩(wěn)定收入預(yù)期。沒(méi)有穩(wěn)定的收入預(yù)期，即使下調(diào)首付比例，降低房貸利率，居民購(gòu)房意愿也難以改善。為了穩(wěn)定收入，除了投資新基建，更應(yīng)該重視改善外貿(mào)。改善外貿(mào)還可以打破人民幣貶值預(yù)期，這也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

第二、降低房?jī)r(jià)不確定性。引導(dǎo)各地方一次性降低房屋備案價(jià)。價(jià)格雖然下降，但確定性增強(qiáng)。這可以避免潛在購(gòu)房者由于擔(dān)心房?jī)r(jià)未來(lái)持續(xù)下跌而不買(mǎi)房。

第三、在保持金融穩(wěn)定的前提下，降低首付比例，尤其是二套房的首付比例。

第四、各城市不要繼續(xù)開(kāi)發(fā)新區(qū)，同時(shí)大力建設(shè)保障性公租房。建立公租房，既解決無(wú)房者的居住問(wèn)題，也會(huì)減少商品房供給。供給減少，預(yù)期就會(huì)改善。

還有一些政策，筆者覺(jué)得可以在某些城市試點(diǎn)運(yùn)行。比如購(gòu)買(mǎi)房屋之后如果產(chǎn)生跌價(jià)，有關(guān)部門(mén)評(píng)估之后可以用于抵扣稅務(wù)。

新中國(guó)歷史上有過(guò)三次嬰兒潮，第三次嬰兒潮的發(fā)生時(shí)間是1986-1990年。從歷史數(shù)據(jù)看，個(gè)人首次置業(yè)往往出現(xiàn)在25歲-33歲之間，平均是29歲。即使有些學(xué)者認(rèn)為首次購(gòu)房平均年齡在變大，但平均值不會(huì)超過(guò)33歲?，F(xiàn)在是2022年，首次置業(yè)高峰很可能已經(jīng)遠(yuǎn)去。

所以，除了關(guān)注剛性購(gòu)房需求之外，政策也應(yīng)該關(guān)注二次置業(yè)需求。二次置業(yè)大約出現(xiàn)在34-42歲，平均是38歲。所以未來(lái)幾年二次置業(yè)還有潛力可挖。這也許可以成為未來(lái)住房政策的一個(gè)著力點(diǎn)。

作者為《財(cái)經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心研究員