文|凱風(fēng)

樓市松綁潮之下，全國房價仍未逆轉(zhuǎn)。

01

最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布。

日前，2022年一季度GDP同比增長4.8%。其中，消費(fèi)增長3.3%，工業(yè)增長5.5%，固定資產(chǎn)投資增長9.3%。

可見，投資，尤其是基建投資，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

然而，房地產(chǎn)投資卻未出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，而全國商品房均價跌破了萬元大關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長0.7%，而去年同期增速則高達(dá)25.6%。

同時，2022年一季度，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%。

商品房銷售額下滑幅度遠(yuǎn)大于銷售面積，這意味著全國商品房均價開始回落。

根據(jù)數(shù)據(jù)測算，2022年一季度，全國平均房價為9552元。與2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。

從單月數(shù)據(jù)來看，2022年3月商品房均價為9253元，回到2020年的水平。

值得一提的是，這些數(shù)據(jù)均基于官方數(shù)據(jù)而來，如果按照克爾瑞等第三方的百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)來看，形勢可能更不樂觀。

02

哪些城市房價相對堅挺？哪些城市房價回到了一年前？

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新70城房價數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市房價已經(jīng)開始企穩(wěn)，個別一二線城市出現(xiàn)了邊際回升的現(xiàn)象。

與去年相比，北京、海口、上海房價相對堅挺，而重慶、杭州、成都、長沙、廣州、西安、三亞等地仍然維持正增長。

值得一提的是，長沙房價漲幅位列前十。就在前不久，長沙還明確表示，不會松綁限購，成為這一輪樓市松綁潮中最硬氣的城市。

在納入官方統(tǒng)計的70個大中城市中，47個城市房價回到一年前，28個城市房價回到兩年前。

這其中，深圳最為顯眼。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)城市，深圳市場仍在谷底盤整，二手房價同比增速為-3.3%。

除了深圳之外，還不乏以天津、鄭州、福州、合肥、石家莊、太原、哈爾濱、貴陽、長春、南昌為代表的一二線城市。

其中，14個省會城市，房價回到1年前，10個省會回到2年前。

這些城市，也是這一輪樓市松綁潮的急先鋒。

當(dāng)然，跌幅最深的仍是牡丹江，兩年跌幅達(dá)14.3%，房價基本回到了8年前的水平。

這也是大部分東北普通地級市的縮影，經(jīng)濟(jì)放緩、人口外流，加上疫情反彈帶來的制約，樓市下行壓力前所未有之大。

03

深圳與長沙，中國樓市的兩個典型。

一個是全國房價最高城市，一個是房價最低的萬億GDP城市，深圳房價大約是長沙的6倍左右。

有意思的是，面對同樣持續(xù)加碼的樓市調(diào)控，過去1年，長沙房價上漲2.9%，深圳房價卻下跌3.3%。

從最近幾年的樓市走勢來看，長沙樓市穩(wěn)中有進(jìn)，深圳樓市大起大落。

深圳前一年還拿下歷史新高，后一年成交量就創(chuàng)下10年新低，為何會這樣？

顯然，答案不在于基本面。

畢竟，深圳與長沙，經(jīng)濟(jì)形勢都不錯，且都屬于人口凈流入地區(qū)，不存在因經(jīng)濟(jì)放緩或下滑而導(dǎo)致樓市下行的因素。

04

兩地房價走勢天差地別，一個原因在于土地，另一個原因在于投機(jī)投資需求。

其一，長沙天量供應(yīng)土地，而深圳住宅用地則長期供應(yīng)不足。

這背后，城市體量或許是制約因素之一。深圳，只有不到2000平方公里的面積，卻承載了近1700多萬常住人口，地少人多，成了助推房價上漲的催化劑。

然而，從建成區(qū)面積來看，深圳位居全國前列，與廣州不相上下，且遠(yuǎn)高于長沙。

可見，地少人多并非絕對，問題是，土地有沒有供應(yīng)充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在？

即便是以城市面積過小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺。

長期以來，深圳居住用地占比20%左右，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%~40%的下限，而國際上一般是40%以上。

不過，目前深圳已經(jīng)開始加大土地供應(yīng)，同時要求住宅用地占比不低于30%，這是一個好的開始。

其二，深圳炒房情緒相對旺盛，吸引了來自全國的資金，而長沙則通過高門檻，將炒房客拒之門外。

深圳是一個高度市場化的城市，也是一個樓市高度投機(jī)化的區(qū)域。前兩年保守詬病的抱團(tuán)漲價、經(jīng)營貸炒房、資產(chǎn)證券化炒房等在發(fā)源于深圳。

同時，深圳擁有大量外省投資群體，這些非剛需群體的存在，加劇了樓市劇烈的波動。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，全國共有7個城市外地購房客超過50%，其中深圳超過80%，而長沙僅為15%。

這固然反映了不同能級城市的吸引力——深圳虹吸全國，而長沙的影響主要局限于省內(nèi)。

不過，兩地樓市調(diào)控的差異，在其中也發(fā)揮了推波助瀾的作用。

長沙，之所以獲得了“讓炒房客有去無回”的美譽(yù)，原因在于3個“4”政策：

在長沙，新房限售4年，而想要投資第二套房子，必須在首套房4年之后，且契稅稅率高達(dá)4%。

這些政策，配合充沛的土地供應(yīng)，自然讓炒房客遁于無形。

長沙模式說明，想要按住房價并不難，難的是政策是否具有可持續(xù)性。

這一模式同樣說明，反炒房未必會導(dǎo)致房價大跌，反而能避免大漲帶跌帶來的震蕩，讓樓市與經(jīng)濟(jì)、收入增長同步，這才是良性而長遠(yuǎn)的發(fā)展之道。