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來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

編者按：壓抑了一年的樓市，開始吹進(jìn)了“春風(fēng)”，1月五年期LPR降低，發(fā)改委表示要“促進(jìn)房地產(chǎn)合理消費(fèi)”，2月地方政策調(diào)整頻頻，3月“全國(guó)兩會(huì)”定調(diào)，“房住不炒”大前提下，要“滿足合理住房需求”。最近各地樓市也一擺去年的頹勢(shì)，但局部市場(chǎng)的回暖，并不能掩蓋傳統(tǒng)旺季“金三銀四”的失色。

圖片來源：視覺中國(guó)

在放盤將近3個(gè)月后，李明（化名）把位于廣州天河區(qū)一套千萬級(jí)豪宅成功賣出去了，買家是一名全款客，“雖然賣得不算快，但最后成交的時(shí)候也沒有降價(jià)”，談成之后，買賣雙方開心地一起吃了頓飯。

這套豪宅成交的時(shí)間點(diǎn)，正好處于銀行下調(diào)廣州地區(qū)房貸政策的第一個(gè)月，也是傳統(tǒng)樓市旺季“金三銀四”。3月，不僅房貸利率下調(diào)至近一年的最低點(diǎn)，放款周期更是普遍縮短至1個(gè)月以內(nèi)，要知道在2021年下半年還需要將近6個(gè)月。一名四大行廣州的工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前其所在銀行從買家交齊首付到房貸放款，已經(jīng)加速至半個(gè)月左右。

受房貸利率下調(diào)、貸款審批速度加快等利好因素刺激，廣州二手房市場(chǎng)觸底反彈。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，3月廣州二手房成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為8413宗，環(huán)比大漲101.5%，已基本恢復(fù)至二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前的水平。

不少市場(chǎng)嗅覺敏感的二手房買家，不約而同地奔向了天河。

業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬：不急不躁、愛買不買

“我主要是因?yàn)榧彝ナ杖朐黾?，想改善居住環(huán)境，考慮賣一買一置換，有留意同區(qū)域的二手房，也看了天河的房源”，黃嘉玲（化名）準(zhǔn)備賣掉的房子位于廣州黃埔價(jià)格最高的板塊，這里是不少外圍區(qū)域業(yè)主置換的目的地，而豪宅聚集的天河則是許多人購房的終極目標(biāo)。

廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，3月，廣州11區(qū)成交環(huán)比大漲101.5%至8413宗，有5個(gè)區(qū)域漲幅高于均值，其中天河成交量位居全市第二，環(huán)比上漲113.6%至989套。此外，對(duì)比2月份，被視為廣州樓市風(fēng)向標(biāo)的豪宅板塊珠江新城，帶看量和新增客戶數(shù)量增加2-3成。

值得一提的是，在2020年下半年，珠江新城的豪宅價(jià)格“異動(dòng)”，率先開啟了廣州樓市的上升周期，彼時(shí)部分小區(qū)交投暢旺，量?jī)r(jià)雙升，天河二手房成交量在全市的占比節(jié)節(jié)攀升，隨后廣州樓市整體步入上行通道，一直持續(xù)到2021年下半年最嚴(yán)調(diào)控出臺(tái)時(shí)。

2021年下半年廣州樓市速凍，二手房成交量比上半年下滑20%，比2020年同期則下滑了28%，而天河區(qū)二手房成交占比一路下行。不過，2021年底開始，樓市政策有所放松，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，以天河為代表的中心區(qū)域成交占比或再度上升，尤其是一些偏高端的項(xiàng)目。

黃嘉玲告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，她在看房的過程中發(fā)現(xiàn)，“無論天河，還是黃埔，業(yè)主的心態(tài)和我們完全一樣，不著急賣。我既是買家，也是賣家。身為賣家，我也是不急不躁、愛買不買的態(tài)度”。

業(yè)主賣房心態(tài)是衡量樓市走勢(shì)的標(biāo)尺之一。一般而言，如果業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信心增強(qiáng)，議價(jià)空間也會(huì)同步收窄。黃嘉玲稱，不久前近乎談成賣房的交易，“當(dāng)時(shí)我對(duì)價(jià)格做了個(gè)中規(guī)中矩的讓步，但事后心有不甘便拒絕了”。她表示，同時(shí)身為買家的自己十分理解其他業(yè)主的心情，“站在買家的角度我也是萬萬不想占便宜的，中規(guī)中矩買來最安心，業(yè)主若是欠債賤賣，我們可能會(huì)覺得風(fēng)水不好”。

買家回流二手房，一手房市場(chǎng)受壓制

盡管天河業(yè)主心態(tài)增強(qiáng)，但整體上，廣州樓市仍處于買方市場(chǎng)，不少二手房業(yè)主在政策調(diào)整后趁機(jī)降價(jià)，以吸引買家。

廣州番禺一名二手房業(yè)主向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，名下一套大兩房放盤將近半年仍無法成交，“去年11月掛了個(gè)小區(qū)最高價(jià)300萬，現(xiàn)在降到了233萬，看房的人多了不少，但有些人覺得市場(chǎng)低迷就亂殺價(jià)，殺到200萬”。

這也導(dǎo)致一手房買家流向性價(jià)比高的二手市場(chǎng)，從而影響了一手房市場(chǎng)的回溫?！艾F(xiàn)在客戶都在挑優(yōu)質(zhì)的二手房”，主攻一手房的中介陳小楠（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，3月份其只成交了一套，“一手房市場(chǎng)還是不好，估計(jì)得到五六月份”。

此外，購房者李欣盈（化名）表示，由于近一年房企頻頻爆雷，讓她對(duì)一手房交付有些擔(dān)憂，“一手房和二手房都有在看，預(yù)算足夠的話我更愿意上車一手房，但現(xiàn)在也只是偏好央企，比如保利和中建這些”。

“受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，雖然從春節(jié)后，廣州房貸政策有所放松，但買家購房信心仍需要‘恢復(fù)重建’”，廣州中原研究發(fā)展部在一份報(bào)告中指出，去年廣州收緊新房限價(jià)政策導(dǎo)致預(yù)售證獲取難度加大，雖然當(dāng)前預(yù)售證獲取門檻已相對(duì)優(yōu)化，但由于市場(chǎng)信心不足，大部分開發(fā)商仍不敢輕易取證推售，多重因素的綜合影響下，放緩了一手房市場(chǎng)的回穩(wěn)步伐。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，3月，廣州一手房網(wǎng)簽6343宗，僅環(huán)比上漲42%，對(duì)應(yīng)的網(wǎng)簽面積為68.51萬平方米，環(huán)比上漲38%。從網(wǎng)簽面積來看，是近2年月度成交的第三低，僅高于2022年春節(jié)的2月以及2020年3月份。

唯一“可圈可點(diǎn)”的依然是豪宅市場(chǎng)。3月，位于天河的一手豪宅項(xiàng)目匯景臺(tái)，單價(jià)雖高達(dá)12-14萬/平方米，但在開盤不足一個(gè)月內(nèi)再次加推，首日去化更是達(dá)到7成。值得一提的是，在2021年底，曾有千萬級(jí)豪宅因限價(jià)導(dǎo)致售價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，200多套房源在開盤1分鐘內(nèi)售罄。

“（一手房）市場(chǎng)期待更加重磅的利好政策刺激”，廣州中原研究發(fā)展部在報(bào)告中如是表示。