中國(guó)最大的炒房團(tuán)，真的不在溫州。

上市公司，扎堆拋售房產(chǎn)

一股“賣賣賣”的暗流，正在上市公司這個(gè)群體中涌動(dòng)。

半個(gè)月前，深圳市廣聚能源股份有限公司（下稱：廣聚能源）發(fā)布了一份公告，里頭表達(dá)的核心意思可以用兩個(gè)字概括——

賣房。

要出售的房子，是廣聚能源全資子公司在深圳市南山區(qū)的部分投資性房產(chǎn)——

同勝閣13套、同達(dá)閣9套，總計(jì)22套房產(chǎn)（合計(jì)面積2552.96平方米）。

評(píng)估報(bào)告顯示，這22套房產(chǎn)估值合計(jì)約為2.4億元，平均評(píng)估單價(jià)約9.4萬/㎡。

價(jià)格還挺高，但別忘了這可是在深圳南山前海，鏈家等平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，這些房產(chǎn)所在小區(qū)目前的掛牌均價(jià)為9萬/㎡，但周邊小區(qū)掛牌價(jià)格已經(jīng)在11-12萬/㎡左右，有2-3萬/㎡左右的價(jià)格倒掛。

這房子不但不愁賣，還能讓廣聚能源大賺一筆。

根據(jù)廣聚能源的統(tǒng)計(jì)，這批房源的賬面價(jià)值為1330.53萬元，而評(píng)估總價(jià)為2.4億元，較賬面價(jià)值增值2.27億元，增值率為——

1710%。

好家伙，17倍的增值回報(bào)，不愧是深圳。根據(jù)廣聚能源的初步測(cè)算，如果這些房子全部賣出，扣除賬面價(jià)值和各類稅費(fèi)后，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)——

約5800萬元。

這筆錢可不是小數(shù)目。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2021年廣聚能源的凈利潤(rùn)約為6770萬，較去年下跌了47.94%；扣除非經(jīng)常性損失后的凈利潤(rùn)只有3130.18萬元，較去年下跌了73.48%。

賣房賺的錢，都快趕上過去一年的凈利潤(rùn)了。

廣聚能源不是孤例。根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)，今年以來，包括廣聚能源在內(nèi)，已經(jīng)有5家上市公司計(jì)劃出售名下房產(chǎn)——

1月5日，北京科銳發(fā)布公告，擬出售北京市海淀區(qū)上地四街1號(hào)3層的房產(chǎn)給北京微科能創(chuàng)科技有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1100萬元。

1月24日，高鴻股份公告稱，擬出售公司子公司持有的位于北京朝陽區(qū)、煙臺(tái)等地共計(jì)三處房產(chǎn)，交易對(duì)損益影響金額為1304.29萬元。

3月15日，*ST聯(lián)建公告表示，擬對(duì)外出售位于深圳市南山區(qū)深圳灣科技生態(tài)園15層至19層合計(jì)36套自有辦公樓，總建筑面積為17648.98平方米，出售價(jià)格為不低于6.4億元。

3月21日，賽升藥業(yè)發(fā)布公告，將公司位于北京市豐臺(tái)區(qū)順三條21號(hào)1號(hào)樓11層1109室的房產(chǎn)進(jìn)行出售，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為650萬元。

趕著賣房的上市公司，廣聚能源不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

它們?cè)诖蛑裁此惚P？

賣房，成為救命稻草

拉長(zhǎng)時(shí)間來看，上市公司扎堆拋售房產(chǎn)，倒也不是什么新鮮事。

早在2019年四季度，A股就至少有29家公司公告賣房。

那段時(shí)間，馬云還很活躍，他在公開場(chǎng)合直言——

“到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內(nèi)5個(gè)電話。過去一個(gè)禮拜，要賣樓的朋友大概有10個(gè)，確實(shí)不容易?！?/p>

商界老大哥、新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好也說——

“為了不至于虧損，企業(yè)家們?cè)谫u房子，1套房、3套房、5套房賣了來救上市公司?！?/p>

更夸張的是2017年，樓市遭遇一輪“最嚴(yán)調(diào)控”后，上千家上市公司匆匆甩賣手里的房產(chǎn)。

根據(jù)東方財(cái)富Choice當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年上半年，在1494家披露了投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的上市公司中，1163家持有的投資性房地產(chǎn)環(huán)比一季報(bào)減少。換句話說，披露投資型房產(chǎn)情況的上市公司中——

有77.8%的公司在賣房。

在這其中，近20家公司甚至對(duì)房地產(chǎn)的投資“清零”，把手里囤的房子全賣了。

按照Wind數(shù)據(jù)，A股的上市房企是130家左右，但“囤了房”的上市企業(yè)，卻有1000多家。就拿開頭提到的廣聚能源來說，它家的主營(yíng)業(yè)務(wù)是成品油批發(fā)零售、化學(xué)品貿(mào)易及電力投資。

這些不以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，為什么如此熱衷囤房？這個(gè)問題，待我講完幾個(gè)例子后，你就明白了。

2018年11月，*ST中迪出售了一處位于北京市朝陽區(qū)、價(jià)值1350萬元的房產(chǎn)，預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)為743萬元。你說巧不巧，這筆錢恰好抵消了這家企業(yè)當(dāng)年前三季度虧損的632.59萬元凈利潤(rùn)。

2019年12月，*ST游久擬將位于上海市浦東新區(qū)浦東南路256號(hào)501室等共計(jì)8套房產(chǎn)公開掛牌出售，評(píng)估價(jià)值1.55億元，扣除相關(guān)稅費(fèi)后的凈利潤(rùn)約8000萬元。在這之前，這家公司已經(jīng)連續(xù)近三年虧損。

2021年11月，正虹科技宣布擬處置位于長(zhǎng)沙市、上海市的部分房產(chǎn)，預(yù)期收益達(dá)3000萬元。在此之前，這家企業(yè)的養(yǎng)豬業(yè)務(wù)遭到重創(chuàng)，九個(gè)月虧損超2億，拋售的這些房產(chǎn)，能讓它“回一大口血”。

更夸張的是海馬汽車。2019年4月，海馬汽車瀕臨退市，緊要關(guān)頭，這家企業(yè)賣了400多套房子，成功扭虧為盈，免于退市。

這樣的案例，在A股層出不窮。按照國(guó)內(nèi)的規(guī)定，A股上市公司如果連續(xù)兩年虧損，股票名稱前會(huì)加上“*ST”，表示有退市風(fēng)險(xiǎn)；如果連續(xù)三年虧損，就會(huì)暫停上市。

為了保住上市公司的身份，在盈虧邊緣的公司們會(huì)想盡一切辦法，湊出正利潤(rùn)。而賣房，就成了他們最趁手的途徑。上市公司出售房產(chǎn)，很大程度是為了增厚業(yè)績(jī)，在年底交一份漂亮的“成績(jī)單”。這就是——

“業(yè)績(jī)不夠，賣房來湊”。

賣房，就這樣成了上市公司們粉飾業(yè)績(jī)的救命稻草。

“中國(guó)最大的炒房團(tuán)”

過去這些年，對(duì)上市公司來說，房產(chǎn)已經(jīng)成了一塊海綿——

賺錢的時(shí)候買房，既能少繳利稅又能平穩(wěn)業(yè)績(jī)，更為將來買下一份保險(xiǎn)；

虧錢的時(shí)候賣房，既能套現(xiàn)升值，又能彌補(bǔ)業(yè)績(jī)虧空，避免退市。

曹德旺還因此調(diào)侃——

中國(guó)的上市公司手里都握有大量房地產(chǎn)，年底經(jīng)營(yíng)不好了賣兩套、發(fā)不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。

什么時(shí)候開始，上市公司都愛上了囤房？

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》有過報(bào)道，1998年到2003年期間，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量一直都是零，沒有公司參與囤房。

但就在2003年8月份，國(guó)務(wù)院“18號(hào)文件”明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)后，上市公司開始把目光瞄向房地產(chǎn)。

僅僅2006年，投資房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量大幅增加至588家。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比超過48％，合計(jì)持有市值達(dá)13340億元。

▲圖源大貓財(cái)經(jīng)

要知道，僅僅2009年，A股上市公司合計(jì)持有房產(chǎn)才1600億元。十年時(shí)間，這個(gè)數(shù)字膨脹了8倍！

數(shù)據(jù)還在增長(zhǎng)，到了2021上半年，Wind數(shù)據(jù)顯示，共有2204家A股上市公司持有投資性房地產(chǎn)，合計(jì)金額增長(zhǎng)到1.75萬億。這意味著，差不多一半的上市公司都在“炒”房。

1.75萬億什么概念？相當(dāng)于87.5萬套價(jià)值200萬元的住房。

這個(gè)數(shù)字，如果放到2021年各省的GDP排名上，超過新疆，逼近貴州，比“西藏+青海+寧夏+海南”的總和還要多。

都說溫州是“炒房團(tuán)之都”，我們做個(gè)對(duì)比。2021年，溫州人均可支配收入59588元，戶籍總?cè)丝?32萬人。這樣算下來，溫州人把一年的錢全拿去買房，也不足上市公司買房金額的三分之一。

原來，全國(guó)最大的“炒房團(tuán)”，不在溫州，而在A股。

尾聲

上市公司沉迷炒房，除了能避開限購(gòu)和稅費(fèi)之外，根本的原因，還在于超值的回報(bào)。

業(yè)內(nèi)人士曾做過統(tǒng)計(jì)，過去十年，深圳房?jī)r(jià)總體上漲5倍左右、年化上漲約20%。上海和北京的房?jī)r(jià)總體上漲4倍左右、年化上漲約18%。而創(chuàng)業(yè)板里，僅有140家左右公司的2009年以來年均利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率超過20%。

在2018年，66.96%的上市公司因“囤房”獲利，83.48%的上市公司實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)保值。

相當(dāng)數(shù)量的上市公司辛辛苦苦干一年，還賺不回北上廣深一套房子的錢。而那些炒房的，都賺得盆滿缽滿——

2017年12月，主業(yè)做奶粉的貝因美，賣了22套房產(chǎn)，賺了3560萬；

2018年，僅10家上市公司的“炒房”利潤(rùn)就超過了100億；

剛才說的廣聚能源，房子一買一賣之間，價(jià)格翻了17倍……

所以我們才看到，號(hào)稱中國(guó)最優(yōu)秀的這批公司，有一半都跑去炒房。投資者把錢給他們，他們卻轉(zhuǎn)頭買了樓。所謂的科技創(chuàng)新，所謂的智能制造，到頭來還是敗給了地皮和鋼筋水泥！

過去數(shù)年，也正是在這堆鋼筋水泥上，有人炒出身家千萬實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，有人炒得家破人亡妻離子散。

溫州炒房團(tuán)已經(jīng)涼了很久了，下一個(gè)又會(huì)是誰呢？也許莎翁說得沒錯(cuò)——

這些殘暴的歡愉，終將以殘暴結(jié)局。

END

作者丨迷人的X博士

來源丨觀點(diǎn)