本文來源：時代周報(bào) 作者：胡天祥

新一輪招生季開啟，學(xué)區(qū)房再度成為輿論焦點(diǎn)。

近日，教育部發(fā)布《進(jìn)一步做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知》，明確教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實(shí)行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片。

光明日報(bào)發(fā)表評論員文章稱，一些市場人士據(jù)此認(rèn)為，學(xué)區(qū)房價格將迎來新一輪上漲，這種看法值得警惕。

光明日報(bào)指出，2021年以來，國內(nèi)多座城市重拳出擊學(xué)區(qū)房亂象，重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房出現(xiàn)明顯降溫，房子的教育屬性逐步剝離，進(jìn)一步回歸居住功能。從這個角度看，來之不易的調(diào)控成果需進(jìn)一步鞏固，防止炒作學(xué)區(qū)房之風(fēng)卷土重來。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文告訴時代周報(bào)記者，教育焦慮加上購房焦慮，導(dǎo)致大城市的學(xué)區(qū)房價格的飆升。從長遠(yuǎn)看，隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，名校和學(xué)位的價值將降低，學(xué)區(qū)房的價格泡沫將逐漸消退。

重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房明顯降溫

學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)資格掛勾，成為市場當(dāng)中的稀缺資源。過去多年，學(xué)區(qū)房在全國各地皆屬于價格漲幅最大的住宅品種，成為炒房客炒作的對象。

國泰君安數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海房價整體上漲約6%-10%，第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房漲幅巨大，浦東部分學(xué)區(qū)房漲幅超過50%。同年，深圳的學(xué)區(qū)房漲幅領(lǐng)跑全國，頂尖學(xué)區(qū)房均價甚至超過了20萬/平方米，羅湖、南山的搶手學(xué)區(qū)房有50%-60%的漲幅。而北京的學(xué)區(qū)房，價格一直堅(jiān)挺。海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房大批超越2017年調(diào)控的高點(diǎn)，中關(guān)村三小、上地學(xué)區(qū)的最高漲幅也都在50%左右。

國泰君安分析師覃漢指出，學(xué)區(qū)房代表的是優(yōu)質(zhì)教育資源的定價。只要教育選擇權(quán)利與房子綁定，教育資源差異明顯，學(xué)區(qū)房的價格依然會漲。

2021年以來，在調(diào)控政策的持續(xù)打擊之下，重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房出現(xiàn)明顯降溫。

位于廣州市越秀區(qū)的東風(fēng)廣場，被媒體稱為廣州“最牛學(xué)區(qū)房”。雖然樓齡較老，但小區(qū)步行75米可達(dá)東風(fēng)東路小學(xué)（省一級），步行600余米可達(dá)育才學(xué)校（省一級），步行900余米可達(dá)執(zhí)信中學(xué)（省重點(diǎn)），強(qiáng)大的教育資源，使其價格常年居高不下。

但時代周報(bào)記者查詢貝殼找房發(fā)現(xiàn)，近兩周，東風(fēng)廣場多套房源售價下調(diào)，最多幅度達(dá)80萬元。其中，一套70平方米的兩室一廳單位，售價比小區(qū)同居室3個月內(nèi)套均成交價低82萬元；一套97平方米的三室一廳單位，近兩周降價50萬元；一套167平方米的四室兩廳單位，近兩周降價3次，幅度達(dá)80萬元。

“現(xiàn)在的市場環(huán)境，已經(jīng)不允許學(xué)區(qū)房出現(xiàn)狂漲了?！必?fù)責(zé)東風(fēng)廣場片區(qū)的一個房產(chǎn)中介告訴時代周報(bào)記者，自己的門店近期成交了幾套學(xué)區(qū)房，和去年相比，整體價格平穩(wěn)。

在上海，亦有學(xué)區(qū)房1年不到降價百萬元。據(jù)媒體報(bào)道，位于上海市徐匯區(qū)的凱旋一村，一套50余平方米的兩房2021年4月的成交價大約在750萬元，現(xiàn)在650萬元左右就能買到，甚至有的房東620萬元也愿意賣。

易居研究院指出，受2021年一系列學(xué)區(qū)房調(diào)控政策影響，各地學(xué)區(qū)房紛紛降溫。以深圳為例，深圳學(xué)區(qū)房炒作明顯減少，過去價格方面居高不下的學(xué)區(qū)房，目前降價幅度均百萬元起步，市場整體觀望氛圍也明顯變得濃厚。

世聯(lián)行也指出，隨著優(yōu)質(zhì)教育資源的不斷平衡，教育水平的差異不斷拉近，老牌名校不再不可取代，“天價學(xué)區(qū)”也會成為歷史。

禁止炒作“學(xué)區(qū)房”

2021年以來，從中央到地方，都不約而同地將“學(xué)區(qū)房”納入重點(diǎn)整治范圍。

2021年4月30日，中央政治局會議首次點(diǎn)名學(xué)區(qū)房，打擊以學(xué)區(qū)房名義炒作房價。7月，《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見》出臺，彰顯基礎(chǔ)教育改革決心。2022年4月，教育部印發(fā)《進(jìn)一步做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知》，提出教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實(shí)行單校劃片，合理穩(wěn)定就學(xué)預(yù)期；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片并將熱點(diǎn)學(xué)校分散劃入相應(yīng)片區(qū)。

期間，各地也都陸續(xù)發(fā)文，全方位、多渠道圍堵“學(xué)區(qū)房”炒作亂象。

2021年3月30日，重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布相關(guān)文件明確，房企和地產(chǎn)中介不得明示或暗示購房者購買商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學(xué)；4月16日，廈門多個部門印發(fā)《專項(xiàng)行動工作方案》，將“利用學(xué)區(qū)房等概念炒作，哄抬房價”等行為列入重點(diǎn)整治范圍。

嚴(yán)禁學(xué)區(qū)房炒作的同時，北京、上海、廣州、深圳等城市為促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡，相繼出臺了多校劃片、分配名額等一系列措施。

其中，北京西城區(qū)于2021年7月落地執(zhí)行多校劃片政策，東城區(qū)、密云區(qū)于2021年9月實(shí)施教師輪崗制度；廣州越秀區(qū)于2021年4月提出中小學(xué)區(qū)布局調(diào)整和“669”學(xué)區(qū)化集團(tuán)化辦學(xué)格局；上海于2021年5月發(fā)文完善輪崗制度，爭取用2-3年時間在全市覆蓋中小學(xué)教師人事管理制度建設(shè)工作。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報(bào)記者，國家打擊學(xué)區(qū)房炒作，決心是史無前例的。從長期來看，炒作學(xué)區(qū)房，將會慢慢成為歷史。尤其老破小、老破大的學(xué)區(qū)房，價格下跌會更明顯。

李宇嘉認(rèn)為，多校劃片，就是改變過去某幾個樓盤直接對應(yīng)某個學(xué)校的“對口直升”，改變?yōu)槎鄠€樓盤對應(yīng)多個小學(xué)，能上哪個學(xué)校，最后存在變數(shù)。

紅塔證券研究所所長李奇霖也指出，由于優(yōu)質(zhì)的教育資源是有稀缺性的，優(yōu)質(zhì)教育資源背后的附屬物學(xué)區(qū)房在過剩的流動性環(huán)境下，容易形成漲價預(yù)期。通過推廣多校劃片、限制學(xué)區(qū)房的入學(xué)名額（比如6年1個名額等）、公民同招等方式，可以打破學(xué)區(qū)房背后優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性和確定性。