今年5月發(fā)生了兩件影響房貸利率的“大事”——中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。金融管理部門政策調(diào)整疊加市場(chǎng)利率下行，當(dāng)前全國多地首套房貸利率有所下調(diào)，一些城市已降至利率下限4.25%。

5月15日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次二套房貸利率下限未做調(diào)整，表明在“房住不炒”基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號(hào)是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)行為。

5月20日，5年期以上LPR出現(xiàn)自2019年改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制以來的最大降幅——下行15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這一舉措不僅影響新增貸款，還將影響存量貸款利率。

金融管理部門政策調(diào)整疊加市場(chǎng)利率下行后，全國多地首套房貸利率有所下行。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，首套房貸主流利率平均值為4.91%，環(huán)比回落26個(gè)基點(diǎn)，較去年最高點(diǎn)回落83個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到近年來的較低水平。

本次首套房貸利率下限的調(diào)整，是按照因城施策的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

當(dāng)前，我國個(gè)人住房貸款利率采用“全國、城市、銀行”三層定價(jià)機(jī)制。華泰固收研究員張繼強(qiáng)介紹，全國層面，房貸利率下限主要以LPR為基準(zhǔn)進(jìn)行加減點(diǎn)；城市層面是在全國政策下限基礎(chǔ)上，各地確定轄內(nèi)城市的貸款利率加點(diǎn)下限；在銀行層面，各家銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市利率下限基礎(chǔ)上確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

“銀行在和客戶約定首套房貸利率時(shí)，也有一定的約束和條件。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，一是看客戶資質(zhì)，即征信記錄、交易流水、貸款記錄等；二是看合作樓盤工程情況和認(rèn)購情況；三是看中介資質(zhì)，如中介規(guī)模、合作關(guān)系等。

王青認(rèn)為，金融管理部門政策調(diào)整，帶動(dòng)多地首套房貸利率下調(diào)，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。